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Kaufrecht: Keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht

  1. Der Käufer einer Immobilie, der die Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungs­ausschlusses wegen arglistigen Verschweigens versteckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und ggf. nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstände zulassen.
  2. Auch der Käufer einer mangelhaften Sache kann seinen Schaden nicht auf der Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen, wenn er die Sache behält. Das gilt ins­besondere, wenn die fiktiven Mangelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen. Ebenso wie im Werkvertragsrecht ist auch im Kaufrecht aus Gründen des allgemeinen vertraglichen Schadensersatzrechts eine solche Abrechnung mit dem Verbot der Überkompensation unvereinbar.

OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019; 29 U 183/17

Sachverhalt

Der notarielle Kaufvertrag über den Verkauf eines Grundstücks enthält den üblichen Gewähr­leistungsausschluss für die Beschaffenheit. Der Käufer wirft dem Verkäufer arglistige Täu­schung über Baumängel vor. Der Verkäufer bestreitet eine eigene Kenntnis von den gra­vierenden Baumängeln. Der Käufer macht die aufgrund eines Gutachtens errechneten voraus­sichtlichen Sanierungskosten gerichtlich geltend.

Entscheidung

Das OLG Frankfurt weist das Verfahren zu einer erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Zu prüfen seien die Voraussetzungen der arglistigen Täuschung. Hin­sichtlich der Schadensberechnung führt das Gericht aus, dass es sich der Rechtsprechung des BGH für den Bereich des Werkvertragsrechts anschließe, wonach der Schaden nicht länger nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden könne, da dies häufig zu einer Überkompensation führe.

Fazit

Es bleibt abzuwarten, ob der BGH im Revisionsverfahren der Auffassung des OLG Frankfurt zustimmt. Inzwischen liegt auch eine Entscheidung des Landgericht Ravensburg vom 06.12.2018, Az. 2 O 151/14, vor, wonach auch im Kaufrecht die Schadensberechnung nicht auf fiktive Mängelbeseitigungskosten gestützt werden könne.

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