Kaufrecht: Keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht
- Der Käufer einer Immobilie, der die Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens versteckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und ggf. nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstände zulassen.
- Auch der Käufer einer mangelhaften Sache kann seinen Schaden nicht auf der Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen, wenn er die Sache behält. Das gilt insbesondere, wenn die fiktiven Mangelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen. Ebenso wie im Werkvertragsrecht ist auch im Kaufrecht aus Gründen des allgemeinen vertraglichen Schadensersatzrechts eine solche Abrechnung mit dem Verbot der Überkompensation unvereinbar.
OLG Frankfurt, Urteil vom 21.01.2019; 29 U 183/17
Sachverhalt
Der notarielle Kaufvertrag über den Verkauf eines Grundstücks enthält den üblichen Gewährleistungsausschluss für die Beschaffenheit. Der Käufer wirft dem Verkäufer arglistige Täuschung über Baumängel vor. Der Verkäufer bestreitet eine eigene Kenntnis von den gravierenden Baumängeln. Der Käufer macht die aufgrund eines Gutachtens errechneten voraussichtlichen Sanierungskosten gerichtlich geltend.
Entscheidung
Das OLG Frankfurt weist das Verfahren zu einer erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Zu prüfen seien die Voraussetzungen der arglistigen Täuschung. Hinsichtlich der Schadensberechnung führt das Gericht aus, dass es sich der Rechtsprechung des BGH für den Bereich des Werkvertragsrechts anschließe, wonach der Schaden nicht länger nach fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen werden könne, da dies häufig zu einer Überkompensation führe.
Fazit
Es bleibt abzuwarten, ob der BGH im Revisionsverfahren der Auffassung des OLG Frankfurt zustimmt. Inzwischen liegt auch eine Entscheidung des Landgericht Ravensburg vom 06.12.2018, Az. 2 O 151/14, vor, wonach auch im Kaufrecht die Schadensberechnung nicht auf fiktive Mängelbeseitigungskosten gestützt werden könne.