Juristische Personen können nicht wohnen – selbst wenn ihre Mitarbeiter das
Mietobjekt zu Wohnzwecken nutzen

LG Berlin, Urteil vom 08.10.2015; Az. 25 O 119/15

Sachverhalt

Eine GmbH schließt auf Mieterseite einen Mietvertrag zur gewerblichen Nutzung. Anschließend
werden die Räume an den Prokuristen der GmbH untervermietet, der diese mit seiner
Freundin als Wohnraum nutzt. Nach wiederholtem Zahlungsverzug mit den Mieten folgt eine
fristlose Kündigung; der Vermieter erhebt Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Die
Mieterin, hier die GmbH, rügt die Zuständigkeit des Landgerichts und beruft sich auf den
Abschluss eines Wohnraummietvertrages.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin schließt eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts aus und
verneint den Abschluss eines Wohnraummietvertrages. Juristische Personen könnten
Räumlichkeiten bereits ihrer Natur nach nicht zu Wohnzwecken nutzen. Selbst eine vertraglich
geregelte Überlassung an Mitarbeiter zu Wohnzwecken ändere daran nichts. Auch die ihrem
Vertragszweck nach zur Weitervermietung oder Überlassung an Dritte bestimmten Flächen
stellen Geschäftsräume dar, da die GmbH selbst jedenfalls nicht wohnen könne. Infolgedessen
sei auch das Landgericht zuständig, da es sich um eine Gewerbemietsache handelt.

Praxishinweis

Das Landgericht Berlin stellt in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung
des BGH klar, dass ein über Räumlichkeiten zustande gekommener Mietvertrag mit einer
Kapitalgesellschaft – unabhängig von der tatsächlichen Nutzung – in aller Regel ein
Gewerberaummietverhältnis begründet. Zu beachten sind hierbei die vom
Wohnraummietrecht abweichenden gesetzlichen prozessualen Vorgaben: Bei Klageerhebung
ist zunächst die (richtige) Zuständigkeit des jeweiligen Gerichts zu prüfen.