Ist in der Teilungserklärung den einzelnen Wohnungseigentümern der im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, soweit sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten die Instandhaltung / Instandsetzung übertragen, der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster hiervon aber ausgenommen, ist auch der Austausch der Türen und Fenster Gemeinschaftsaufgabe und von der Gemeinschaft zu bezahlen.

BGH, Urteil 22.11.2013; V ZR 46/13

Sachverhalt

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft heißt es, dass jeder Wohnungseigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat. Weiter heißt es wörtlich: „Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Änderung vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren unterliegen einem Beschluss der Wohnungseigentümer mit 2/3-Mehrheit“. In der Eigentümerversammlung wurde der Austausch der Kellertüren, die zum Teileigentum eines Wohnungseigentümers führen, auf Kosten der Gemeinschaft beschlossen, ebenso wie die Auswechselung einer Nebenausgangstür der zu einem Teileigentum gehörenden Garagen.

Entscheidung

Auf Anfechtung eines Wohnungseigentümers wurden die Beschlüsse vom Amts- und Landgericht für nichtig erklärt. Nach Auffassung des BGH hält diese Entscheidung rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Sowohl die Kellerausgangstür zum Sondereigentum des Teileigentümers als auch die Nebenausgangstür der Garage gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Regelung in der Teilungserklärung führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe ist. Behält die Gemeinschaft sich schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Damit wollen die Wohnungseigentümer eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch von Türen und Fenstern kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß beeinflussen als ein Anstrich. Insoweit wird verwiesen auf die Entscheidung des BGH vom 02.03.2012.

Fazit

Veränderungen des optischen Gesamteindruckes und des architektonisch-ästhetischen Bildes einer Wohnungseigentumsanlage sind durch Gesetz und Rechtsprechung an besondere Voraussetzungen gebunden. Um die einheitliche Außengestaltung zu bewahren, sind deshalb auch abweichende Regelungen eng auszulegen. Bleibt schon der Außenanstrich der Fenster und Türen der Gemeinschaft vorbehalten, muss dies folgerichtig auch dann gelten, wenn Fenster und Türen ausgetauscht werden.