Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.

BGH, Urteil vom 04.09.2019, XII ZR 52/18

Sachverhalt

Der Kläger mietete von seinem damaligen Vermieter ein Grundstück, wobei es ihm außerdem gestattet war, die Zulieferung zu seinem Betrieb über ein weiteres, im Eigentum des damaligen Vermieters stehendes Grundstück abzuwickeln, ohne dass dieses weitere Grund­stück mitvermietet war. Später wurde über das Vermögen des ursprünglichen Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und die Grundstücke an verschiedene Erwerber veräußert. Der Erwerber des vermieteten Grundstücks kündigte unter Hinweis auf das insolvenzrechtliche Sonderkündigungsrecht das Mietverhältnis und forderte den Kläger zur Räumung auf. Der Kläger räumte das Mietobjekt aber erst, nachdem die Kündigung später gemeinsam mit dem Erwerber des von dem Mieter mitgenutzten Grundstücks erklärt wurde. Der Kläger begehrte mit seiner Klage die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestand und die beiden beklagten Erwerber gesamtschuldnerisch zum Ersatz des Schadens verpflichtet sind, der aus den Kündigungen entstand.

Der BGH wies die Klage ab. Der beklagte Erwerber des Mietgegenstandes habe den Mietver­trag auch ohne das Mitwirken des anderen Erwerbers wirksam gekündigt. Da der Erwerber des Mietobjektes als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war, sei er nach den insolvenzrechtlichen Vorschriften (Sonderkündigungsrecht) berechtigt, den Mietvertrag zum ersten möglichen Termin zu kündigen, was er auch tat. Er sei dazu auch alleine befugt gewesen, denn der zweite Beklagte sei durch den Erwerb des vom Mieter mitgenutzten Grundstücks nicht als weiterer Vermieter in den streitgegenständlichen Mietvertrag einge­treten. § 566 BGB knüpfe nur an die Veräußerung des Mietgegenstandes an. Diese Vorschrift setze voraus, dass es zu einem Wechsel des Eigentümers an den Mieträumen komme. Die vom Mieter mitgenutzte Fläche wird somit nicht von dieser Vorschrift mitumfasst. Zudem sieht der BGH in diesem Fall auch keine Gebrauchsüberlassung durch den ehemaligen Ver­mieter an den Mieter, sondern lediglich eine Gestattung oder Duldung eines Mitgebrauchs, so dass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) keine Anwendung finde.

Fazit

Der BGH stellt klar, dass eine erlaubte reine Mitbenutzung nicht unter § 566 BGB fällt, da dieser einen Interessensausgleich zwischen Mieter und Vermieter ermöglicht und nicht ein­seitig zum Wohle des Mieters ausgelegt werden kann. Es muss also zumindest ein Mitbesitz an einem Grundstück oder Räumen eingeräumt worden sein, damit die Regelung des § 566 BGB greift.