In einem Mieterhöhungsverfahren kann der Mieter die vorgegebene Wohnfläche der gemieteten Wohnung nur mit eigenen Beweisen bestreiten

BGH, Urteil vom 31.05.2017; VIII ZR 181/16

Sachverhalt

Die Vermieterin einer Wohnung in Mainz verlangte die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete. Da im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart war, bezweifelte die Mieterin die in dem Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin angegebene Wohnfläche und verlangte geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung. Die eingegangene Klage wegen Zustimmung auf Mieterhöhung wurde vom Amtsgericht Mainz abgewiesen und die von der Klägerin eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben.

Entscheidung

Das Berufungsgericht begründet die Entscheidung damit, dass die Klägerin für die tatsächliche Wohnungsgröße beweisfällig geblieben sei, da sie trotz des Bestreitens der Beklagten hierfür keinen Beweis angeboten habe. Dem stehe auch nicht das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.10.2014 (VIII ZR 41/14) entgegen, da der Fall nicht vergleichbar sei. In jenem Fall hätten die Parteien im Urkundenprozess über die Abrechnung von Betriebskosten gestritten. Außerdem sei die Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße grundsätzlich Sache des Vermieters, der Mieter müsse bei einer Mieterhöhung nicht die Wohnung selbst vermessen. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass das einfache Bestreiten der beklagten Mieterin genüge, die vorgetragene Wohnfläche der Klägerin der Entscheidung nicht zugrunde zu legen, ist rechtsfehlerhaft. Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, trägt zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächliche Wohnfläche. Wenn er jedoch eine bestimmte Wohnfläche vorträgt, genügt dies den Anforderungen an eine begründete Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter hat auf die Behauptung des Vermieters ebenfalls begründet zu erwidern und muss erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgeht. Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben ist oder nicht, ist es dem Mieter selbst möglich, die Wohnfläche seiner Wohnung zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert konkret vorzutragen.

Praxishinweis

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts beruht die Senatsentscheidung vom 22.10.2014 (VIII ZR 41/14) weder auf den Besonderheiten des Urkundenprozesses noch auf den Eigenheiten einer Betriebskostenabrechnung. Sie enthält vielmehr allgemeine Grundsätze zur Regelung der Darlegungs- und Beweislast, die sich für die Angabe der Wohnfläche in Mieterhöhungsverlangen nicht von derjenigen in Betriebskostenabrechnungen unterscheiden und damit unabhängig davon sind, ob die Beweismittel aufgrund der gewählten Klageart beschränkt sind.

Diese Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar. Die Klägerin hat, indem sie den verfügbaren Wohnflächennachweis der Beklagten trotz deren Bitte nicht vorgelegt hat, weder gegen ihre prozessuale Wahrheitspflicht (§ 138 Abs. 1 ZPO) verstoßen noch hat sie sich treuwidrig (§ 242 BGB) verhalten.