Verkauf von Wohnungen mit Wandfeuchtigkeit

Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

BGH, Urteil vom 21.06.2024; V ZR 79/23

Sachverhalt

Die klagenden Käufer erwarben zwei Wohnungen im Souterrain eines Altbaus. Der Verkäufer hatte Jahre zuvor eine Horizontalsperre durch chemische Injektion einbringen lassen. Wegen erneut auftretender Feuchtigkeit wurden in den Folgejahren zusätzliche Sanierungsarbeiten vom Verkäufer durchgeführt. Der Verkäufer hatte die Wohnung im Exposé wie folgt beworben:
„Sanierung Mauerwerksfeuchte: Eine Außenwand weist Feuchtemängel auf. Diese Kosten für die Behebung gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers dieser Wohnung und nicht zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Die Durchführung dieser Sanierung müsste vom Käufer auf dessen Kosten vorgenommen werden. Diese Kosten sind bereits bei der Preisfindung berücksichtigt.“
Die Käufer besichtigten die Immobilie mehrfach mit einem Architekten. Probebohrungen waren sichtbar. An den Außenwänden war der Putz teilweise entfernt und die Erde bis unterhalb der Drainage ausgegraben.
Die Käufer erwarben unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel die Wohnungen. In dem Kaufvertrag wurde vereinbart:
„Der Käufer kauft den Vertragsgegenstand im gegenwärtigen, gebrauchten Zustand. Er hat den Vertragsgegenstand eingehend mit einem Gutachter und einem Architekten besichtigt. Die Beteiligten treffen keine Beschaffenheitsvereinbarung zum Vertragsgegenstand. …..
Dem Käufer ist der Feuchtigkeitsschaden an der Außenwand des hinteren großen Zimmers der Wohnung Nr. 1 bekannt. Dem Käufer ist ferner bekannt, dass das Gebäude im Jahre 1904 errichtet wurde und sich in unmittelbarer Rheinnähe befindet und einzelne Räume im Souterrain liegen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass in der Zukunft Probleme mit Feuchtigkeit auftreten……“
Die Käufer machen Schadensersatz geltend. Wegen erforderlicher Arbeiten zur Feuchtigkeitsbeseitigung konnten sie nicht nach Übergabe einziehen und mussten für die Nutzung ihrer alten Wohnung weiter Miete zahlen.
Landgericht und Oberlandesgericht Köln haben die Klage abgewiesen. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des OLG Köln zurückverwiesen.

Entscheidung

Der BGH führt aus, dass die vertraglich vorausgesetzte Verwendung einer Souterrainwohnung das Wohnen sei, weshalb der Käufer regelmäßig erwarten dürfe, dass die Wohnung trocken ist, auch wenn sie in einem Altbau gelegen sei.
Dieser Voraussetzung hätten die verkauften Wohnungen nicht entsprochen. Die bestehende erhebliche Feuchtigkeit stelle einen Sachmangel dar. Zwar begründe nicht jede Feuchtigkeit einen Sachmangel, vielmehr komme es auf die Umstände des Einzelfalls an.
Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind, wie der BGH ausführt, regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolge dessen mangelhaft. Die Haftung des beklagten Verkäufers könne vorliegend nicht wegen des in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschlusses abgelehnt werden. Der Verkäufer könne sich hierauf nämlich dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen habe. Ein arglistiges Verschweigen ist nach BGH auch dann gegeben, wenn der wahre Umfang der aufklärungspflichtigen Tatsachen nicht angegeben, sondern bagatellisiert wird. Die im Exposé und dem Kaufvertrag enthaltenen Hinweise auf Feuchtigkeit machen nach Auffassung des BGH eine (weitere) Aufklärung nicht entbehrlich. Da das Berufungsgericht den Beweisangeboten der Käufer, dass sie über den wahren Umfang des Schadens nicht hinreichend unterrichtet worden seien, nicht nachgegangen ist, hat der BGH zur weiteren Feststellung den Rechtsstreit an das OLG Köln zurückverwiesen.

Fazit

Der BGH hat mit dieser Entscheidung seine Anforderungen an die Aufklärungspflicht des Verkäufers einer Immobilie bei Vorliegen von Feuchtigkeit bei Altbauten verschärft. Wird nicht der ganze Umfang des Feuchtigkeitsmangels offenbart, sondern nur auf einzelne punktuell vorhandene Feuchtigkeiten hingewiesen und damit der insgesamt vorliegende Mangel „bagatellisiert“, ist das Gericht gehalten, den Sachverhalt weiter aufzuklären, um festzustellen, ob eine arglistige Täuschung zu bejahen ist.