Verjährungsbeginn für Anspruch auf Eigentumsverschaffung des Käufers

Der Anspruch eines Grundstückskäufers auf Eigentumsverschaffung unterliegt einer Verjährungsfrist von 10 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt nicht schon mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages zu laufen, sondern erst mit Eintritt der Fälligkeit des Eigentumsverschaffungsanspruches, mithin in der Regel erst nach Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises.

BGH, Urteil vom 15.03.2024; V ZR 224/22

Sachverhalt

Die Parteien des Rechtsstreites schlossen in 2004 einen notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag, in dem auch bereits die Auflassung erklärt wurde. Der Antrag auf Vollzug der Auflassung sollte beim Grundbuchamt durch den Notar erst gestellt werden, wenn der Verkäufer schriftlich zustimmt oder wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde. Zur Fälligkeit des Kaufpreises vereinbarten die Parteien einen sofort zu entrichteten ersten Kaufpreisteil, der verbleibende Kaufpreisrest sollte durch den Verkäufer fällig gestellt werden, sobald dieser ein Ersatzobjekt gefunden hat; ersatzweise sollte der Kaufpreisrest mit dem Ableben des Verkäufers fällig werden. Zugunsten des Käufers wurde eine Auflassungsvormerkung in dem Grundbuch eingetragen. Nachfolgend blieb der Vollzug des Kaufvertrages aus. Im November 2021 erhebt der Verkäufer eine auf Löschung der Auflassungsvormerkung gerichtete Klage. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung des Käufers blieb ohne Erfolg. Mit der Revision verfolgt der Käufer die Aufrechterhaltung der Auflassungsvormerkung weiter.

Entscheidung

Mit Erfolg! Die Instanzgerichte hatten eine Verjährung des Anspruches des Käufers auf Verschaffung des Eigentums angenommen und die Verjährungsfrist mit der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages beginnen lassen. Mit der Annahme, dass die 10-jährige Verjährungsfrist abgelaufen sei, bejahte das Landgericht München wie auch das Oberlandesgericht München einen Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung, da die Auflassungsvormerkung ein strikt akzessorisches Sicherungsrecht darstellt und mit der Verjährung des Hauptanspruches die Beseitigung des Sicherungsrechtes verlangt werden könne.
Die in erster und zweiter Instanz vertretene Rechtsauffassung, dass der Verjährungsbeginn ab dem Vertragsabschluss zu berechnen sei, stütze sich auf ein Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 19.05.2006 zu dem Geschäftszeichen V ZR 40/05.

Der für das Grundstücksrecht zuständige V. Zivilsenat stellt nunmehr klar, dass diese Methode der Fristberechnung rechtsfehlerhaft ist und das aus der bisherigen Rechtsprechung abgeleitete Verständnis zum Verjährungslauf nicht zutreffend sei.
Die Verjährung des Eigentumsverschaffungsanspruches beginnt nach Maßgabe des § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruches. In rechtlicher Hinsicht ist ein Anspruch entstanden, sobald die Fälligkeit des Anspruches eingetreten ist und der Käufer des Grundstückes mit Erfolg die Leistung fordern, sowie Klage erheben kann. Bei einem Grundstückskaufvertrag mit aufgeschobener Kaufpreisfälligkeit kann der Käfer indes nicht am Tag nach der notariellen Beurkundung den Eigentumsverschaffungsanspruch gerichtlich geltend machen. Mit Erfolg kann ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung erst nach Eintritt der vertraglichen Bedingungen, insbesondere hinsichtlich der Kaufpreiszahlung erhoben werden. Erst mit dem Eintritt der kaufvertraglich vereinbarten Bedingungen entsteht der Anspruch auf Eigentumsübertragung im Sinne von § 200 BGB. Hieran ändert nichts, dass der Käufer die Kaufpreiszahlung aus § 271 Abs. 2 BGB grundsätzlich jederzeit leisten kann, so der V. Zivilsenat.
Da in dem hier vorliegenden Sacherhalt die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit nicht geschaffen wurden, ist auch der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers nicht fällig geworden. Die Auflassungsvormerkung ist mithin weiter aufrechtzuerhalten.

Fazi

Der BGH stellt klar, dass bei dem beiderseitigen Grundstückskaufvertrag für jede Vertragsseite die Verjährungsfrist gesondert zu bestimmen ist, es gilt sowohl für den Kaufpreisanspruch wie auch für den Eigentumsverschaffungsanspruch grundsätzlich die 10-jährige Verjährungsfrist. Bei ins Stocken geratenen Projekten kann sich daher ein erheblicher Zeitablauf ergeben, bevor die Verjährung der jeweiligen Ansprüche eintritt. Für Bauträgerverträge hat der BGH mit Urteil vom 07.12.2023 zu VII ZR 231/22 klargestellt, dass auch der Anspruch auf Kaufpreiszahlung des Bauträgers bei herzustellendem Wohnungseigentum der 10-jährigen Verjährung unterliegt. Der Käufer einer herzustellenden Eigentumswohnung kann eine Eigentumsverschaffung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung beanspruchen, sodass sich insbesondere bei verzögerten Bauverläufen und bei mangelbehafteten Objekten ein erheblicher Zeitablauf ergeben kann. Mit der Verjährungseinrede lassen sich die rechtlichen Konflikte, insbesondere hinsichtlich der Mängelsituationen damit in der Regel nicht bewältigen.