Über Hausschwammbefall ist trotz Beseitigung aufzuklären!

Der Befall eines Hauses mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen, wenn er diesen fachgerecht hat beseitigen lassen.

OLG Rostock, Urteil vom 06.04.2023; 3 U 33/21

Sachverhalt

Der Kläger verlangt vom beklagten Verkäufer Schadensersatz wegen Schwammbefall des verkauften Hauses. Im Kaufvertrag, der zwischen den Parteien abgeschlossen war, war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der beklagte Verkäufer hatte in dem streitbefangenen Objekt 70 Jahre gewohnt. Im Haus waren Schwammbeseitigungsarbeiten durchgeführt worden. Nach Übergabe des Hauses stellte sich heraus, dass Balkenköpfe wegen Schwammbefalls abgefault waren, Balken teilweise beschnitten und mit anderen Balken verbunden waren und nach Auffassung eines Sachverständigen die Erneuerung des Dielenfußbodens einem früheren Schwammbefall zugeordnet werden musste. Weiterer Schwammbefall wurde vom Sachverständigen festgestellt. Der Beklagte bestritt, vom Schwammbefall Kenntnis zu haben.

Entscheidung

Das OLG Rostock bejaht eine arglistige Täuschung wegen Verschweigens eines Mangels. Arglisthaftung setzt voraus, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er sie mindestens für möglich hielt. Auch wenn der Beklagte als Mitglied einer Erbengemeinschaft nicht allein für den Zustand des Hauses zuständig war, musste er aber zur Kenntnis nehmen, dass Schwammbeseitigungsarbeiten im Hause durchgeführt wurden und sich dennoch erneuter und deutlicher Befall von Schwamm zeigte. Bei Befall eines Hauses mit echtem Hausschwamm besteht eine Informationspflicht, und zwar auch dann, wenn der Verkäufer den Schwammbefall vor Jahren technisch einwandfrei durch eine Fachfirma hat beseitigen lassen. Schwammbefall, so das OLG, trägt immer die Gefahr in sich, wieder auf zu treten.

Fazit

Nach der Rechtsprechung des BGH gilt, dass dann, wenn der Verkäufer ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels beauftragt hat, er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsmaßnahmen verschaffen muss. Nur dann, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mängelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss der Verkäufer über die Umstände aufklären. So hat der BGH auch bei einem mit Holzbock befallenen Haus den Verkäufer, der ein Fachunternehmen mit der umfassenden Sanierung des Holzbockbefalls beauftragt hatte, nicht verpflichtet gesehen, sich Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen zu verschaffen (BGH, Urteil vom 19.02.2016; V ZR 216/14).

Diese Regel gilt jedoch nicht bei Befall eines Hauses mit Hausschwamm. Der Verkäufer ist wegen der dem Schwammbefall innwohnenden Gefahr immer wieder aufzutreten, gehalten, den Käufer über diesen Mangel aufzuklären.