Schwarzgeld bei Grundstücksverkauf

1. Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Anders liegt es nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist; dies ist jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch, d.h. die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die Verpflichtung des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises, ernstlich gewollt ist (Bestätigung von Senat, Urteil vom 17.12.1965; V ZR 115/63, NJW 1966, 588, 589; Urteil vom 05.07.2002; V ZR 229/01, NJW-RR 2002, 1527).
2. Die Erwägungen, die im Falle eines Verstoßes gegen § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigungen (SchwarzArbG) zur Nichtigkeit des Dienst- und Werkvertrags führen, sind auf Schwarzgeldabreden im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 1. August 2013 – VII ZZ 6/13, BGHZ 198, 141; Urteil vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13, BGHZ 201, 1; Urteil vom 11. Juni 2015 – VII ZR 216/14, BGHZ 206, 69; Urteil vom 16. März 2017 – VII ZR 197/16, BGHZ 214, 228).

BGH, Urteil vom 15.03.2024; V ZR 115/22

Sachverhalt

Der beklagte Verkäufer verkauft der Klägerin eine Eigentumswohnung. Im notariellen Kaufvertrag erklären beide Parteien zugleich die Auflassung. Als Kaufpreis wird ein Betrag in Höhe von 120.000,00 € beurkundet. Tatsächlich war zwischen Verkäufer und Käufer ein Kaufpreis von 150.000,00 € vereinbart. Den Differenzbetrag in Höhe von 30.000,00 € hatte die Käuferin dem Beklagten vor dem Beurkundungstermin in bar gezahlt. Nach Zahlung des restlichen Kaufpreises wird die Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Nachdem der Beklagte gegenüber dem Finanzamt Selbstanzeige im Hinblick auf seine Mitwirkung bei der Verkürzung der Grunderwerbsteuer erstattet hatte, beantragte und bewilligte die Klägerin auf Verlangen des Beklagten die Eintragung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch. Der Beklagte überwies daraufhin 120.000,00 € auf das Treuhandkonto des Notars. Dieser zahlte den Betrag an die Klägerin aus, obwohl der Beklagte noch nicht wieder in das Grundbuch eingetragen worden war. Die Klägerin verlangt die Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs. Das OLG Braunschweig verurteilt den Beklagten, der Löschung des Widerspruchs zuzustimmen. Die Revision des Beklagten weist der BGH zurück.

Entscheidung

Wie der BGH ausführt, war der beurkundete Kaufvertrag wegen der Schwarzgeldabrede als Scheingeschäft formnichtig. Die Formnichtigkeit wurde aber durch die im Kaufvertrag erklärte Auflassung und Eintragung der Käuferin in das Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 BGB geheilt. Der Kaufvertrag verstößt nicht gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten. Der BGH geht dabei davon aus, dass die Unterverbriefung dazu diente, den Finanzbehörden einen geringeren Kaufpreis vorzuspiegeln, um Steuern zu hinterziehen. Die Tatsache, dass der nicht beurkundete Kaufpreisanteil in bar gezahlt wurde, berührt die Wirksamkeit des Kaufvertrages nicht. Da die Barzahlung vor dem 01.04.2023 geleistet wurde, fand das Geldwäschegesetz keine Anwendung. Wird zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie eine Schwarzgeldabrede getroffen, ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Nur dann, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist, wird die Unwirksamkeit des Kaufvertrages zu bejahen sein. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest, auch unter Berücksichtigung der Entscheidungen des VII. Zivilsenats zum Werkvertragsrecht. Schwarzgeldabreden sind nach der Rechtsprechung des VII. Senats unwirksam, weil die Bekämpfung von Schwarzarbeit Ziel des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes ist. Zweck der gesetzlichen Regelung ist, sowohl die Schwarzarbeit einzudämmen wie aber auch im Interesse der wirtschaftlichen Ordnung und des redlichen Wettbewerbs Schwarzgeldverträge ihre rechtliche Wirkung zu nehmen. Eine entsprechende Regelung existiert für Schwarzgeldabreden beim Grundstückskaufvertrag aber nicht. § 370 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenanordnung (AO) dient nicht dem redlichen Wettbewerb, sondern dient allein der Sicherung des staatlichen Steueraufkommens. Dieser Zweck erfordert es nicht, dem Grundstücksgeschäft selbst die Wirksamkeit zu versagen. Nur dann, wenn die Steuerhinterziehung der Hauptzweck des Kaufvertrages ist, wird der Kaufvertrag als gegen die guten Sitten verstoßend gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein. Nach den Feststellungen des OLG lag der Hauptzweck des Vertrages nicht in der Hinterziehung von Steuern, sondern im Verkauf und Erwerb der Eigentumswohnung, so dass eine Nichtigkeit nicht gegeben ist.

Fazit

Der V. Zivilsenat stellt mit dieser Entscheidung klar, dass entgegen anderslautende Stimmen in Rechtsprechung und Literatur die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht auf Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar ist.