Mieterliste zum notariellen Kaufvertrag kann eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen

Durch die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Mieterliste kann eine konkludente Vereinbarung insofern gegeben sein, als die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohnungen als Beschaffenheit vereinbart ist.

OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023; 12 U 84/23

Sachverhalt

Im notariellen Kaufvertrag, der über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses geschlossen wurde, heißt es unter Ziffer IV Nr. 1, dass eine besondere Beschaffenheit nicht vereinbart ist und im Übrigen ein Sachmängelhaftungsausschluss im üblichen Umfang besteht. Dem notariellen Kaufvertrag ist eine Anlage beigefügt, aus der sich ergibt, ab wann die Mieten der Käuferseite zustehen sollen. Weiter sind in dieser Liste die einzelnen Mietverhältnisse für die 8 Wohnungen mit dem jeweils erzielten Mietertrag aufgelistet. Nachdem der Käufer festgestellt hatte, dass für die achte Wohnung im Dachgeschoss keine Baugenehmigung vorlag, macht er Minderung des Kaufpreises in Höhe von 97.100,00 € geltend sowie Schadensersatz für anteilig zu viel errichtete Kosten für Makler, Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Das Landgericht Halle gibt der Klage statt.

Entscheidung

Die von der Verkäuferin eingelegte Berufung wird vom OLG Naumburg bis auf einen geringen Betrag zurückgewiesen. Das OLG bejaht einen Minderungsanspruch des Käufers und führt aus, dass durch die Angabe der tatsächlich erzielten Mieterträge in der Anlage zum Kaufvertrag die Verkäuferin durch konkludente Erklärung für die Vermietbarkeit der Wohnungen im Verhältnis zum Käufer einstehen wollte. Der Käufer durfte, wie das Gericht ausführt, bei einer derartigen Erklärung nicht nur erwarten, dass die aufgelisteten Mietverhältnisse tatsächlich zu dem angegebenen Mietzins bestünden. Nach Treu und Glauben durfte der Käufer die entsprechende Erklärung auch als Zusage dahingehend verstehen, dass der Kaufgegenstand einen baulichen Zustand aufweist, der die versprochene Nutzung objektiv ermöglicht.
Auch wenn es in Ziffer IV Nr. 1 des Kaufvertrages heißt, dass eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart sei, könne, wie das Gericht ausführt, diese Vereinbarung in der Regel nur dahin ausgelegt werden, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. gelten soll. Der Kaufvertrag samt Anlage sei vielmehr unter Berücksichtigung der Parteiinteressen dahingehend auszulegen, dass sich aus der Mieterliste als Anlage die Beschaffenheitsvereinbarung ergibt, dass ein Mehrfamilienhaus mit acht Mietwohnungen verkauft wird.

Fazit

Die Beschaffenheit einer Sache, vorliegend des Grundstücks bzw. Gebäudes, ist im Gesetz nicht definiert. Die Vereinbarung einer Beschaffenheit kann sich konkludent aus der Beschreibung der Eigenschaften des Grundstücks ergeben. Deshalb war vorliegend, unabhängig von der Behauptung der Verkäuferin, ihr sei der ungenehmigte Ausbau der Dachgeschosswohnung nicht bekannt gewesen, der Minderungsanspruch aus dem im Kaufvertrag beschriebenen Eigenschaften des Objekts ergeben. Der Käufer hatte den Minderungsanspruch unter Berücksichtigung des Anteils des Dachgeschosses von 9,71 % an den in der Mieterliste aufgeführten Mieterträgen berechnet.