Ist Feuchtigkeit in einem älteren unsanierten Haus als Sachmangel anzusehen?

Bei älteren Häusern stellt nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel dar. Maßgeblich sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Von Bedeutung ist, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar ist und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind.

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 16.03.2023; 7 U 198/22

Sachverhalt

Die Kläger erwarben ein Grundstück mit einem im Jahr 1951 errichteten Einfamilienhaus. Die Kläger hatten das Haus mehrfach besichtigt. Nachdem es nach Übergabe bei stärkeren Regenfällen zum Eintritt von Wasser durch einen Kellerschacht kam, machten die Kläger Schadensersatzansprüche geltend. Sie behaupten, die beklagte Verkäuferin habe gewusst, dass die Kellerwände durchfeuchtet seien, die Lichtschächte für Starkregenereignisse nicht ausreichend dimensioniert und die Abwasserleitungen durch Wurzeleinwachsungen beschädigt und verstopft seien. Durch das Vorhandensein eines Bad- und Küchenanschlusses im Keller habe die Klägerin den Eindruck erweckt, es handele sich dort um zum Wohnen geeignete Räume. Die Kläger verlangen von der Verkäuferin u.a. Schadensersatz in Höhe von 40.294,00 €. Das Landgericht weist die Klage ab.

Entscheidung

Das OLG Schleswig weist die Kläger durch Beschluss darauf hin, dass die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts keine Aussicht auf Erfolgt hat und führt Folgendes in seinen Gründen hierzu aus: Die Feuchtigkeit im unteren Kellerbereich sei nach dem Sachverständigengutachten darauf zurückzuführen, dass die ursprünglich 1951 aufgebrachte Bitumenabdichtung mit den Jahren ihre abdichtende Eigenschaft verloren habe. Bei alten unsanierten Häusern sei Feuchtigkeit im Keller nicht als unüblich anzusehen und stelle für sich genommen keinen Sachmangel zur Zeit des Kaufvertragsabschlusses dar. Die festgestellte Feuchtigkeit sei für Häuser des Baujahres 1951 auch nicht sehr ungewöhnlich.

Soweit im oberen Bereich der Kellerräume die Abdichtung gänzlich fehle, hätte die Verkäuferin hiervon keine Kenntnis gehabt. Sie durfte die Feuchtigkeit im Keller der alterstypischen, längst funktionslosen Abdichtung im unteren Bereich der Kellerwände zuschreiben.

Die Tatsache, dass im Keller ein Bad und eine Küche vorhanden sei, spreche nicht dafür, dass der Keller als zu Wohnzwecken geeignet verkauft worden sei. Bad und Küche seien selbst keine Wohnräume. Die übrigen Kellerräume sprächen im Übrigen auch klar gegen eine Wohnnutzung. Auch aus dem Exposé lasse sich nichts dafür herleiten, dass der Keller als zur Wohnnutzung geeignet verkauft werden solle.

Die Lichtschächte könnten zwar bei Starkregen volllaufen. Es konnte vom Sachverständigen aber nicht festgestellt werden, dass frühere Wassereintritte erfolgten und die Verfärbungen an der Wand darauf zurückzuführen seien. Hinsichtlich der Abwasserleitungen hat der Sachverständige Beschädigungen und Wurzeleinwuchs festgestellt. Diese führten aber nicht zum Verschließen der Rohre und zu einem Rückstau. Angesichts des Baujahres 1951 ging nach Auffassung des Sachverständigen die Verwurzelung nicht über das Maß hinaus, das bei so alten Abwasserrohren zu erwarten sei.

Fazit

Der Sachverhalt ist typisch für die überhöhte Käufererwartung beim Abschluss von Grundstückskaufverträgen. Beim Kauf eines älteren Hauses stellt nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel dar. Vielmehr sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Dabei wird von Bedeutung sein, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wird, wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind und welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar ist. Letztlich wird es in der Regel auf die Einschaltung eines Sachverständigen hinauslaufen, was die prozessuale Unsicherheit der Kaufvertragsparteien erhöht.