Grundstücksrecht

Ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zugunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden Grundstücks ist.

BGH, Beschluss vom 23.01.2025; V ZB 10/24

Sachverhalt

Das Grundstück einer Eigentümerin war mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der Eigentümerin eines anderen Grundstücks belastet (Vorkaufsrecht „zugunsten des jeweiligen Eigentümers“ eines bestimmten Grundstücks). Das Vorkaufsrecht bestand also für den jeweiligen Eigentümer, war aber nicht personenbezogen („zugunsten Herrn xy“). Die beiden Eigentümer wollten das Vorkaufsrecht so ändern, dass es künftig nur noch der Vorkaufsberechtigten persönlich zustehen, unvererbbar und unübertragbar sein sollte. Diesen Antrag hatte das Grundbuchamt aber zurückgewiesen und auch die daraufhin an das OLG gerichtete Beschwerde war erfolglos. Der BGH hatte jetzt über die Rechtsbeschwerde zu entscheiden.

Entscheidung

Auch der BGH weist das Rechtsmittel zurück und begründet dies damit, dass die Beteiligten hier eine inhaltlich unzulässige Umwandlung begehrt hätten. Die Umwandlung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts in ein nicht vererbliches und nicht übertragbares subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht sei nicht möglich, da sie keine bloße Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB sei. Anders wäre das nur, wenn die Änderung eine Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB darstellen würde. Das ist laut BGH „jede rechtsgeschäftliche Abänderung der Befugnisse, welche dem Berechtigten aus einem bereits bestehenden Recht zustehen“. Daraus folge, dass § 877 BGB unanwendbar sei, wenn die Person, der ein Recht zusteht, geändert werden soll. Das betreffe nämlich die Inhaberschaft und nicht den Inhalt des Rechts. Die Übertragung der Rechtsinhaberschaft richte sich aber allein nach § 873 BGB und gerade nicht nach § 877 BGB. Durch die Umwandlung von einem subjektiv-dinglichen in ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht würde sich jedoch die Inhaberschaft ändern und § 877 BGB unanwendbar. Die gewünschte Umwandlung könne daher nur durch Aufhebung und Neubestellung des Vorkaufsrechts und damit nicht rangwahrend erfolgen. Das bedeutet, das neu bestellte Recht könnte in der Rangordnung im Grundbuch einen niedrigeren Rang erhalten als das ursprüngliche.

Fazit

An der Entscheidung ändert sich laut BGH auch nichts, wenn die zukünftig berechtigte Person aktuell Eigentümerin des begünstigten Grundstücks ist, also letztlich beide Vorkaufsrechte derselben Person zustehen sollen. Schließlich würde, wenn dieses Grundstück veräußert würde, ein fortbestehendes subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht nach der Veräußerung dem neuen Grundstückseigentümer zustehen, während ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht weiterhin dem als Berechtigten benannten zustehen würde.