Hohe Energiekosten bei Heizungs- und Belüftungsanlage: Entscheidend ist in der Regel der bei der Errichtung der Anlage maßgebliche technische Standard

BGH, Urteil vom 18.12.2013; XII ZR 80/12

1. Hohe Energiekosten bei einer dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechenden Heizungs- und Belüftungsanlage stellen keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.
2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage ableiten. Mit diesen maßgeblichen Leitsätzen hat der XII. Zivilsenat des BGH jetzt unter Berufung auf die überwiegende Rechtsprechung und Literatur klargestellt, dass der unwirtschaftliche Betrieb einer technisch fehlerfreien Heizungsanlage keinen Mangel begründet und deshalb der Mieter keinen Anspruch auf Minderung der Miete geltend machen kann. Insbesondere verneinen die Richter, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel in der Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Heizungs- und Belüftungsanlage besteht, wenn diese fehlerfrei arbeitet. Insbesondere sei ein Vergleich mit einer modernen Heizungsanlage unzulässig, denn sonst wäre der Vermieter gesetzlich verpflichtet, die Anlage technisch stets so zu verändern oder zu erneuern, dass ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet sei. Dadurch aber würde eine vom Gesetz nicht vorgesehene Modernisierungspflicht des Vermieters begründet, auf die der Mieter keinen Anspruch habe. Auch der Einwand des Mieters, die Anlage sei nicht individuell zu bedienen und einzustellen, lässt der Bundesgerichtshof nicht gelten, denn sie entspreche dem Zustand, in dem der Mieter die Mieträume angemietet habe. Maßgeblich ist, dass ein Mangel der Mietsache nur dann anzunehmen ist, wenn die „Ist-Beschaffenheit“ des Mietobjekts von der „Soll-Beschaffenheit“ abweicht.