Heizkostenabrechnung: Zu den Grundsätzen der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters bei bestrittener Heizkostenabrechnung

BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17

Sachverhalt

Die Beklagten waren Mieter einer 94 m² großen 3-Zimmer-Wohnung eines Mehrfamilien­hauses mit einer Gesamtfläche von 720 m². Die für die Jahre 2013 und 2014 auf die Heiz­kosten entfallenden Nachzahlungsbeträge betrugen € 7.347,00. Die in der Heizkostenab­rechnung enthaltenen Verbrauchswerte wiesen 42 bzw. 47 % der für das Haus insgesamt angefallenen Verbrauchseinheiten aus. Die Mieter beanstandeten diese Verbrauchswerte als unplausibel und bestritten, diese Einheiten tatsächlich verbraucht zu haben. Ferner verlangten Sie die Vorlage der Ablesebelege für die übrigen Wohneinheiten, dem der Vermieter nicht nachkam. Die Klage des Vermieters hatte in den Vorinstanzen jeweils Erfolg.

Entscheidung

Nach Auffassung des Landgerichts ändere auch die außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran, dass der Mieter konkret darzulegen habe, weshalb die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Eine dazu erforderliche, zur mangelnden Plausibilität der Heizkostenabrechnung führende Darlegung habe aber weder in der von den Beklagten angeführten Überschreitung von Plausibilitätsgrenzwerten noch in einer angeblichen fehlenden Übereinstimmung mit den Werten des für das Haus bestehenden Energieausweises gelegen, da der tatsächliche Energieverbrauch neben dem konkreten Standort des Wohngebäudes maßgeblich vom jeweiligen Nutzerverhalten abhänge. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen der nicht gewährten Belegeinsicht bestehe nicht, weil bereits nicht nachvollziehbar sei, welche Vorteile die Beklagten für sich aus dieser Einsichtnahme herleiten wollten.

Die Revision der Mieter hatte dagegen Erfolg: Der BGH stellt dazu klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Nachzahlungsforderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter, bei der Vermieterin liegt. Den dazu von der Vermieterseite angebotenen Sachverständigenbeweisen über die Zulässigkeit und Korrektheit der vorgenommenen Verbrauchserfassung wäre von dem Berufungsgericht daher nachzugehen gewesen. Darüber hinaus gehöre es zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er im Anschluss an die Mitteilung der Abrechnung dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ermögliche, soweit dies für die sachgerechte Überprüfung der Neben­kostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. Dazu gehöre auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjektes hinsichtlich der Heizkosten, um sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamt­verbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen überein­stimme, ob deren Werte zutreffend seien oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestünden. Ein besonderes Interesse an dieser Einsichtnahme müsse der Mieter nicht vorbringen. In der Verweigerung der Belegeinsicht und gleichzeitigen Anspruchs­erhebung sieht der BGH außerdem eine unzulässige Rechtsausübung nach Treu und Glauben. Durch die Verweigerung der Belegeinsicht verhindere der Vermieter in vertragsverletzender Weise das Recht des Mieters auf eine vorgreifliche Überprüfung der Abrechnung, so dass sich sein gleichwohl erhobenes Zahlungsverlangen als eine unzulässige Rechtsausübung darstelle.

Das Berufungsurteil wurde daher aufgehoben und die Klage als derzeit unbegründet abge­wiesen. Der BGH entscheidet sich damit gegen die im mietrechtlichen Schrifttum und der Instanzrechtsprechung auch vertretene Rechtsauffassung, wonach sich bei verweigerter Belegeinsicht nur die Möglichkeit einer Verurteilung des Mieters zur Leistung gegen Empfang der ihm gebührenden Leistung (Erfüllung Zug um Zug) ergebe.

Praxishinweis

Der Vermieter hat sich mit der Verweigerung der Belegeinsicht keinen Gefallen getan. Die Klage wurde allein deswegen verloren. Zur Vermeidung von Rechtsnachteilen sollte dem Mieter die Einsicht in die Originalbelege am Ort der Hausverwaltung oder des Vermieters daher immer angeboten werden. Von einer Übersendung von Rechnungskopien sollte aller­dings abgesehen werden, weil die Überprüfungsmöglichkeit für den Mieter damit erheblich erleichtert wird.