Haftung des Maklers für Grundstückswerteinschätzungen durch einen Mitarbeiter

BGH, Beschluss vom 2.12.2015 – Aktenzeichen: I ZR 47/15

Sachverhalt

Der Verkäufer eines Wohn- und Gewerbegrundstücks beauftragt den Makler mit der
Vermittlung seines Objektes. Der Makler ist für die bayerischen Sparkassen und die
Landesbausparkasse als Immobilienmakler tätig. Ein für den Makler tätiger Sachbearbeiter
einer Sparkasse schätzt den Wert des Objektes auf 210.000 Euro ein. Dieser Betrag wird in
dem Maklervertrag als Kaufpreisvorstellung aufgenommen. Der notarielle Kaufvertrag wird
mit einem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten für den Kaufpreis von 207.500 Euro
abgeschlossen. Der Makler macht seine Provision in Höhe von 17.407,75 Euro klagweise
geltend. Der beklagte Grundstücksverkäufer beantragt, die Klage abzuweisen und verlangt
seinerseits vom klagenden Makler 51.879,34 Euro. Der Beklagte macht Schlechterfüllung des
Maklervertrages geltend. Der für den klagenden Makler tätig gewordene
Sparkassenmitarbeiter habe den Verkehrswert falsch eingeschätzt. Tatsächlich habe der
Verkehrswert 50.000 Euro bis 60.000 Euro über dem vom Maklermitarbeiter geschätzten Wert
gelegen. Hätte er, der beklagte Grundstückseigentümer, eine zutreffende objektive
Werteinschätzung erhalten, wäre er nicht bereit gewesen, das Grundstück für 207.500,00
Euro zu verkaufen.
Landgericht und Oberlandesgericht haben die Provisionsklage abgewiesen und der Widerklage
des Grundstücksverkäufers stattgegeben. In der Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH macht
der Makler geltend, dass zwar von einer Fehleinschätzung des Verkehrswertes auszugehen
sei. Ihm als Makler stünde aber ein fiktiver Spielraum von, wie das OLG festgestellt habe,
maximal 20 Prozent zu. Dies sei bei dem zu schätzenden Schaden zu berücksichtigen.

Entscheidung

Der BGH weist die Nichtzulassungsbeschwerde zurück. Auch wenn bei Wertschätzungen eine
Toleranzschwelle hinzunehmen sei, so liege bei einer Werteinschätzung die diese
Toleranzschwelle überschreite, eine Schlechterfüllung des Maklervertrages vor. Der
Geschädigte könne dann beanspruchen, so gestellt zu werden, als hätte er den
Grundstückskaufvertrag nicht abgeschlossen oder bei korrekter Wertfestsetzung das
Grundstück zu einem günstigeren Preis veräußert.

Fazit

Auch wenn bei Einschätzungen des Verkehrswertes dem Makler wie auch dem
Sachverständigen eine Toleranzschwelle eingeräumt wird – die sich in der Regel zwischen 10
und 20 Prozent des objektiven Wertes bewegt – liegt bei Überschreiten dieser Schwelle ein
Verschulden des Maklers oder des Sachverständigen vor. Der Geschädigte kann dann
verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen. Liegt mithin
ein Verschulden vor, ist bei der Schadenseinschätzung keine Toleranzschwelle zu
berücksichtigen.