Zur Vertragsgestaltung bei Gewerberaummietverträgen

1. Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter innerhalb von 4 Wochen nach Übersendung der Nebenkostenabrechnung Belegeinsicht fordern muss, ist unwirksam.
2. Dies gilt erst recht, wenn dem Vermieter für die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen im Vertrag keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnungen nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden ist.
3. Zwar kann ein Einwendungsausschluss auch formularmäßig vereinbart werden. Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung.

LG Bonn, Urteil vom 31.03.2025; 12 O 66/22

Sachverhalt

Der Gewerberaummietvertrag sieht u.a. folgende Klausel vor: „Der Vermieter wird dem Mieter auf dessen Wunsch … innerhalb … 4 Wochen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen geben.“ Weiter wird vereinbart, dass die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn nicht innerhalb einer weiteren Frist von 4 Wochen schriftlich widersprochen wird. In einer Anlage 7 zum Vertrag mit der Überschrift „Individuell vereinbarte Änderungen bzw. Ergänzungen“ wird diese Abrechnungsfiktion um 6 Wochen erweitert. Der Mieter moniert inhaltlich eine Abrechnung erst knapp 2 Monate nach Zugang und meint, schon die erste Frist zur Einsichtnahme in die Unterlagen sei unwirksam, weil es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, mit der Folge, dass er nach wie vor Informationen zur Prüfung verlangen könne. Der Vermieter beruft sich auf eine individuelle Ausverhandlung der Klauseln. Der Mieter klagt auf Belegeinsicht.

Entscheidung

Die Klage hat Erfolg. Das Landgericht entscheidet, dass dem Mieter auch ohne berechtigtes Interesse (BGH, Urteil vom 15.12.2021; VIII ZR 66/20) ein Anspruch auf Einsicht in die Belegunterlagen zusteht. Die im Mietvertrag gesetzten Fristen für die Einsichtnahmen sind nach § 307 BGB unwirksam. Eine Individualvereinbarung würde nicht vorliegen, weil der „gesetzesfremde Kerngehalt“ nicht vom Vermieter zur Disposition gestellt wurde. Eine als AGB vereinbarte Ausschlussfrist von 4 Wochen für die Forderung nach Belegvorlage sei zu kurz und benachteilige deshalb auch in der Geschäftsraummiete unangemessen. Auch der Ablauf der Ausschlussfrist für die Erhebung von Einwendungen helfe dem Vermieter nicht, denn auch dies sei als AGB vereinbart worden, da der Vermieter nicht bereit war, über einen Verzicht auf die Frist zu verhandeln. Das Landgericht beruft sich zudem auch auf die Regelung in § 308 Nr. 5 BGB, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei der Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, unwirksam ist, es sei denn, dass

1. dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und
2. der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen.

Fazit

Hinsichtlich der Möglichkeiten, einen Einwendungsausschluss auch formularmäßig wirksam zu vereinbaren, verweist das Landgericht darauf, dass für die Wirksamkeit dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleiben muss wie dem Vermieter für die Abrechnung. Bei der Vertragsgestaltung würde sich daraus also die Vorgabe ergeben, dass sowohl für den Vermieter eine Abrechnungsfrist, wie im Wohnraummietrecht als auch für den Mieter eine entsprechende Einwendungsfrist formularvertraglich geregelt werden könnte. Es bleibt abzuwarten ob sich diese Vorgabe durchsetzen kann, nachdem es im Gewerberaummietrecht kein gesetzliches Leitbild im Hinblick auf Abrechnungs- und Einwendungsfristen für die Parteien gibt.