Zur Definition von Umbauarbeiten, Einrichtungen und Herstellungskosten im miet­rechtlichen Sinne

LG Kiel, Urteil vom 30.11.2021; 6 O 150/21

Sachverhalt:

Die Parteien streiten über Entschädigungsansprüche des Mieters anlässlich der Rückgabe des Mietobjektes. Im Mietvertrag wurde folgende Regelung vereinbart:

„Für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Ablauf von 20 Jahren von der Seite des Ver­mieters endet, verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter für die von ihm vorge­nommenen Umbauarbeiten einen Betrag in Höhe von 200.000,00 DM zu zahlen. Im Übrigen hat der Mieter Einrichtungen, mit denen er die Mieträume versehen hat, in den Räumlichkeiten zurückzulassen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter für die zurück­gelassenen Einrichtungen eine Entschädigung zu zahlen, die dem Zeitwert – unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Abnutzung und des technischen Fortschritts – ent­spricht.“

Das Mietverhältnis endete weit nach Ablauf von 20 Jahren. Der Mieter hatte das Objekt um­fangreich umgebaut und mit fest verbauten Bodenplatten, Hausanschlüssen nebst Leitungen, einer Heizungsanlage nebst Heizkörpern, einer neuen Fassadenfront, neuen Fenstern, Außen- und Innentüren, einer Veranda nebst überdachter Terrasse, einem schwimmenden Estrich, eine Pantryküche, einer Fassadenfront aus Holz mit vorgelagerter überdachter Veranda und verlegten Fliesen versehen. Ferner wurden die sanitären Anlagen erneuert, eine Alarmanlage eingebaut und Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom installiert. Das eingeholte Sachver­ständigengutachten ermittelte für sämtliche Baumaßnahmen noch einen Zeitwert in Höhe von ca. 9.000,00 €. Der Vermieter wendete sich gegen die Entschädigungsverpflichtung mit der Begründung, es würde sich bei den vorgenommenen Maßnahmen ganz überwiegend nicht um Einrichtungen der Mietsache handeln.

Entscheidung:

Das Landgericht spricht dem Mieter einen Betrag in Höhe von ca. 3.000,00 € zu. Eine Ent­schädigungspflicht wird nur für die von dem Mieter eingebauten maßgefertigten Holzkasten­fenster, Gipswände, Außen- und Innentüren, sanitären Einrichtungen (Waschbecken und WC), Heizungsanlage und Heizkörpern, Jalousien, der überdachten Terrasse, Fassadenfront aus Holz nebst Veranda, Alarmanlage und Pantryküche angenommen. Bei den übrigen baulichen Veränderungen handele es sich ‑ so das LG Kiel ‑ nicht um Einrichtungen im mietrechtlichen Sinne. „Einrichtungen“ im mietrechtlichen Sinne würden in Anlehnung an § 539 BGB nur die­jenigen Arbeiten betreffen, mit denen der Mieter „die Mietsache versehen hat“. Dies gilt un­abhängig davon, ob sie als Scheinbestandteile – weil nur zu einem vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden oder in das Gebäude eingefügt, § 95 BGB – Eigentum des Mieters geblieben sind. Auch eine feste Verbindung einer zunächst beweglichen Sache mit einem Grundstück bzw. den Mieträumen derart, dass sie zu einem wesentlichen Bestandteil mit der Folge eines Eigentumswechsels wird, ändere an der Zuordnung in diesem Sinne nichts. Richtigerweise seien hierunter nur bewegliche Sachen zu verstehen, die mit der Miet­sache vorübergehend verbunden werden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen. Die Verbindung mit der Mietsache müsse ohne Zerstörung wieder trennbar sein, ansonsten liege eine bauliche Änderung in Form einer „Umbauarbeit“ vor. Nicht um eine Einrichtung, sondern um Herstellungsarbeiten handele es sich, wenn das Einbringen einer Sache erforderlich sei, um die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Die geltend gemachten Kosten-Positionen der isolierten Bodenplatten, der darunter liegenden Isolierung und Damm­sperre, des Innenmauerwerks, der auf einen schwimmenden Estrich verlegten Fliesen, der Elektroinstallation, der Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie der Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom an das öffentliche Netz fallen nach dieser Differenzierung nicht unter den Begriff der Einrichtungen, sondern stellen allenfalls Umbauarbeiten dar. Zum einen sind diese derart mit dem Mietobjekt verbunden, dass eine Entfernung ohne Zerstörung des Miet­objektes insgesamt nicht mehr möglich ist, zum anderen waren diese Arbeiten erst erforder­lich, um die Mietsache in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen und gehören daher zu der Mietsache selbst. Es handele sich entsprechend um Herstellungskosten und nicht um Ein­richtungen.

Fazit:

Bei der Gestaltung von Gewerbe- oder Pachtmietverträgen sollte im Hinblick auf die unter­schiedlichen Rechtsfolgen besondere Sorgfalt auf die Verwendung der Begrifflichkeiten gelegt werden. Bestenfalls wird gleich in dem Vertrag selber eine Definition beigefügt, was die Parteien bei Verwendung der Begriffe gemeint haben, um spätere Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden. Das Landgericht Kiel gibt in seinen Entscheidungsgründen eine klare Vorgabe dafür, wonach zu differenzieren ist.