Zur Abgrenzung von Individualvereinbarungen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen stattgefunden haben, bei denen beide Parteien die Möglichkeit hatten, ihre Prioritäten deutlich zu machen, bei denen verschiedene Vertragsteile zueinander ins Verhältnis gesetzt wurden und die in Rede stehende vorformulierte Klausel letztlich abgeändert worden ist.

OLG Bremen, Urteil vom 09.12.2022; 4 U 20/21

Fazit

Bei einem Mietvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, wenn eine Wohnung also beispielsweise durch ein Wohnungsunternehmen vermietet wird, gilt eine gesetzliche Vermutung dafür, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen von dem Unternehmer gestellt worden sind. Im Streitfall muss der Verbraucher darlegen und beweisen, dass die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt ist. Der Unternehmer muss jedoch darlegen und beweisen, dass die Vertragsbedingung ausgehandelt wurde, vgl. BGH, Urteil vom 15.04.2008; X ZR 156/06.

Für diesen Beweis reicht es weder aus, dass der Vertrag handschriftliche Einfügungen enthält, noch reicht es aus, dass zunächst ein allgemeiner Vertragsentwurf überlassen wurde, wenn die darin enthaltenen Klauseln nach dem Willen des Unternehmers tatsächlich gar nicht zur Disposition standen. Es dürfte auch nicht ausreichen, dass eine vereinzelte andere Klausel verhandelt worden ist.

Die Dokumentation eines wirklichen Aushandelns bei Gewerberaummietverträgen ist oftmals mühsam und aufwendig, weil sich die Verhandlungspositionen nur mit dem dazu geführten Schriftverkehr nachweisen lassen. Ob ein Gericht dann der Behauptung, es handele sich um eine Individualvereinbarung folgt, bleibt immer noch mit einem gewissen Prozessrisiko verbunden. Der Schwerpunkt sollte daher bestenfalls auf die Formulierung von wirksamen Vertragsklauseln gelegt werden, die auch einer Inhaltskontrolle nach AGB standhalten.