Zum Ablauf der kurzen Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen nach Rückgabe der Mietsache

1. Der Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen.
2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch i.S.d. § 548 Abs. 1 S. 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann.
3. Bereits der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten führt zu dem Beginn der kurzen Verjährungsfrist. Dass diese Änderung dem Vermieter durch den Schlüsseleinwurf aufgedrängt wird, ist unschädlich, wenn der Mieter keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hat, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhält.

BGH, Urteil vom 29.01.2025; XII ZR 96/23

Sachverhalt

Ein Gewerberaummieter wirft ungefähr 6 Monate vor dem regulären Mietende die Schlüssel des Mietobjektes in den Hausbriefkasten des Vermieters. Der Vermieter widerspricht dieser Schlüsselrückgabe und teilt mit, er sei dafür nicht empfangsbereit. Zum regulären Mietende fordert der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Nachdem der Mieter darauf nicht reagiert, macht der Vermieter 7 Wochen nach Mietende einen gerichtlichen Mahnbescheid über die Mängelbeseitigungskosten geltend. Im Gerichtsverfahren erhebt der Mieter die Einrede der Verjährung.
Die Klage wird vom Landgericht und Oberlandesgericht abgewiesen. Dagegen wehrt sich der Vermieter mit der Revision beim BGH.

Entscheidung

Auch die Revision bleibt ohne Erfolg. Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters hat dieser die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache erlangt, womit die für den Vermieter geltende 6-Monats-Frist für die Verjährung ausgelöst wurde. Der Mieter darf dies auch „aufdrängen“, denn es zählt allein der tatsächliche Rückerhalt.

Fazit

Der BGH musste noch nicht über die offene Rechtsfrage entscheiden, unter welchen Voraussetzungen der Lauf der Verjährungsfrist beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter anbietet, die Mietsache zurückzuerhalten, dieser sie jedoch nicht zurücknimmt. Auch die Frage, ob der Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückgabe der Mietsache berechtigt bzw. der Vermieter zur Rücknahme verpflichtet ist, ist noch nicht höchstrichterlich geklärt. Auf diese offenen Fragen kam es in dem hier zu entscheidenden Sachverhalt nicht an, da der BGH aufgrund der Umstände des Einzelfalles davon ausging, dass der Vermieter die Mietsache tatsächlich zurückerhalten hat. Die Änderung der Besitzverhältnisse durch den Einwurf der Schlüssel war hier jedenfalls im Zeitpunkt der Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft eingetreten, auch weil der Mieter keinen Zugang mehr zu den Mieträumen hatte, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten hatte. Dem Vermieter entstünde dadurch auch kein unbilliger Nachteil, weil dies dem Gesetzeszweck (schnelle Klärung) entspricht und auch die Zahlungsansprüche nicht abgeschnitten werden, da es allein um Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache geht. Für den Vermieter gilt also die Devise nach Erhalt der Schlüssel, nicht lange zuzuwarten und nicht bis zum rechtlichen Vertragsende untätig zu bleiben. Insbesondere gibt es keinen Anspruch auf Durchführung eines sogenannten Abnahmetermins mit Abnahmeprotokoll.