Wirksamkeit von formularmäßigen Indexklauseln

Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) als auch aus § 307 Abs. 1 S. 1 BGB ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.

Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 05.02.2024; 12 U 69/23

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag, der eine Indexklausel mit folgendem Inhalt regelt:

„Die Miete beträgt monatlich netto 2.400,00 €. Die Parteien vereinbaren eine Anpassung des Mietzinses nach Ablauf eines Vertragsjahres an den Verbraucherpreis-Index (VPI); steigt oder fällt dieser, kann die jeweils berechtigte Partei schriftlich entsprechende Mietzinserhöhung oder -senkung verlangen“.

Der Vermieter stützt auf diese Vereinbarung Mietanpassungserklärungen für mehrere Jahre. Der Mieter macht die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel geltend, weil sie mangels hinreichender Bestimmtheit den Regeln des Preisklauselgesetzes nicht entsprechen würde.

Entscheidung

Das OLG Schleswig folgt diesem Argument nicht. Die Klausel sei zwar auslegungsbedürftig, aber bestimmt genug. Für die streitgegenständliche Klausel würde folgendes gelten:

1. Die Beurteilung ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Für diesen ist der Verwender gehalten, die Rechte und Pflichten möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es auch, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen in einer Klausel erkennbar zu machen. Diese Transparenzanforderungen dürften allerdings nicht überspannt werden. Der Verwender sei nicht gezwungen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen.
2. Soweit die Parteien sich über die Frage streiten, ob die Klausel auch eine erneute Mietanpassung nach Anwendung der Indexierung gestattet, sei das Wort „eine“ in der Formulierung „nach Ablauf eines Jahres“ im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.
3. Die Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozessuale Änderung des Verbraucherpreisindex geknüpft ist, nicht.
4. Auch durch die Angabe „nach Ablauf eines Vertragsjahres“ ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich. Das in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese nicht intransparent. Das richtige Datum für die Berechnung einer möglichen ersten Mietanpassung nach Ablauf eines Vertragsjahres sei der Beginn des Mietverhältnisses, ohne dass es einer weiteren ausdrücklichen Bestimmung bedurfte. Weitere Mietanpassungen dürften dann frühestens nach Ablauf eines weiteren Jahres erfolgen.
5. Soll die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres „entsprechend“ der Veränderung des Verbraucherpreisindex erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindex, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindex zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder eben Senkung der Nettomiete) führt.

Fazit

Für Gewerberaummieter ist unbedingt darauf zu achten, dass der Vertrag wirksame Mieterhöhungsmöglichkeiten regelt, weil das Gesetz im Gewerberaummietrecht keine gesetzlichen Mieterhöhungen vorsieht. Dies gilt insbesondere bei langfristig angelegten Verträgen. Das OLG hatte sich außerdem mit der Frage zu beschäftigen, ob in der Klausel auch eine unangemessene Benachteiligung nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegen kann. Dabei ist zu beachten, dass ein Verstoß gegen das Preisklauselgesetz nicht automatisch zu einem Transparenzverstoß nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen führt. § 8 PrKG regelt insofern, dass eine solche Klausel trotz Unzulässigkeit so lange anzuwenden ist, bis ein rechtskräftiges Urteil die Unzulässigkeit der Preisklausel bestätigt. Bis dahin wird ihre Wirksamkeit fingiert. Diese Rechtsfolge könnte allerdings vertraglich abbedungen werden.