Vermieter muss Mietobjekt in genehmigungsfähigem Zustand übergeben

Der Vermieter schuldet grundsätzlich die Überlassung der Mietsache in einem für den vereinbarten Betriebszweck genehmigungsfähigen Zustand; die hierfür erforderlichen Baumaßnahmen hat grundsätzlich der Vermieter auf eigene Kosten zu veranlassen.

KG Berlin, Urteil vom 23.03.2023; 8 U 172/21

Sachverhalt

Die Parteien waren durch einen Gewerberaummietvertrag verbunden. Vereinbarter Mietzweck des Mietvertrages war die Nutzung der Mietsache „als Einrichtung der Freien Kinder- und Jugendhilfe“. Zu diesem Zweck übernahm der Vermieter die Verpflichtung, die Räume nach der geltenden Bau- und Ausstattungsverordnung der zuständigen Senatsverwaltung umzubauen. Die hierfür erforderlichen Arbeiten wurden in einer Anlage zum Mietvertrag konkret benannt. Dem Mieter hingegen oblag es, die notwendigen Genehmigungen einzuholen. Nach den Umbauarbeiten durch den Vermieter erfolgte ein Begehungstermin mit der zuständigen Behörde. Hierbei zeigte die Behörde auf, dass die Treppe eines dringend erforderlichen zweiten Fluchtweges nicht genügte. Dies stellte ein Hindernis für die Betriebsgenehmigung dar. Die Mieterin bat die Vermieterin sodann um Vornahme der erforderlichen Baumaßnahmen und stellte die Mietzahlungen fortan ein. Die Vermieterin teilte mit, dass sie ihrer vertraglichen Umbauverpflichtung abschließend nachgekommen sei und verweigerte weitere Umbaumaßnahmen auf ihre Kosten. Eine weitere Verständigung der Parteien scheiterte. Letztlich erklärte die Vermieterin die Kündigung und nahm die Mieterin auf Räumung und Zahlung der rückständigen Mieten in Anspruch. Das Landgericht gab der Klage statt, woraufhin die Mieterin die Berufung zum Kammergericht führte.

Entscheidung

Das Kammergericht weist die Klage ab. Es führt hierzu in den Entscheidungsgründen aus, dass öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie ausschließlich mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen. Es liegt daher auch dann ein Mangel vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten ist.

Mangels abweichender Vereinbarung war vorliegend der Vermieter dazu verpflichtet, die für eine ordnungsgemäße Gebrauchsmöglichkeit erforderlichen Baumaßnahmen (hier: Schaffung eines zweiten Fluchtweges) auf eigene Kosten zu veranlassen. Da der Vermieter untätig blieb und der Mangel die vertragsgemäße Nutzung der gesamten Mietsache betraf, war die Miete um 100 % zu mindern.

Fazit

Das Kammergericht stellt sich in seinem Urteil auf den Boden der ständigen Rechtsprechung des BGH zu Sachmängeln in Gewerberaummietverhältnissen.