Übernahme von Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten im gewerblichen Mietverhältnis
Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Teileigentum in einer Wohnungseigentumsanlage bei der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet hat.
BGH, Urteil vom 15.01.2025; XII ZR 29/24
Sachverhalt
Der Vermieter einer Teileigentumseinheit hat in dem Gewerberaummietverhältnis auf die Umsatzbefreiung verzichtet. In dem Mietverhältnis ist vereinbart, dass über die Betriebskosten jährlich abgerechnet wird. Der Vermieter legt der Betriebskostenabrechnung die anteiligen Kostenpositionen aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft zugrunde und erhebt auf den ermittelten Nachzahlungsbetrag die Umsatzsteuer mit dem Steuersatz von 19%. Der Gewerberaummieter gleicht den Abrechnungssaldo aus und nimmt den Vermieter auf teilweise Rückerstattung des gezahlten Betrages in Anspruch und meint, dass eine Überzahlung durch die Berücksichtigung von Umsatzsteueranteilen auf die in der Wohnungseigentümergemeinschaft angefallenen Kosten entstanden sei. Der Rückforderungsbetrag umfasst 732,21 €. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben, auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der Revision strebt der Mieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils an.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bestätigt, dass die Betriebskostenabrechnung zutreffend erteilt wurde. Die umsatzsteuerrechtlichen Aspekte erscheinen auf den ersten Blick kompliziert, tatsächlich musste der BGH indes nur die allgemein anerkannten Grundsätze zur Umsatzbesteuerung in Gewerberaummietverhältnissen bekräftigen.
Es ist anerkannt, dass der Vermieter auf die Miete einschließlich der Nebenkosten die Umsatzsteuer fordern kann, wenn der Vermieter auf die gesetzliche Umsatzsteuerbefreiung verzichtet hat und damit tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist, dies hat der BGH bereits mit Urteil vom 30.09.2020 zu dem Az. XII ZR 6/20 klargestellt. Diese Voraussetzung war in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis ebenfalls gegeben; da der Mieter die Teileigentumseinheit gewerblich nutzte, war der Verzicht auf die Befreiung der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG auch wirksam.
Hinsichtlich der Betriebskostenpositionen stellt sich die Frage, wie mit Umsatzsteueranteilen zu verfahren ist, die bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angefallen sind. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat insbesondere Hauswartleistungen in Anspruch genommen, die mit 19 % Umsatzsteuer abgerechnet werden. Die Gemeinschaft selbst hat nicht auf die Steuerbefreiung aus § 4 Nr. 13 UStG verzichtet, so dass innerhalb des Gemeinschaftsverhältnisses die Geltendmachung eines Vorsteuerabzuges nicht in Betracht kommt. An dieser Stelle kollidiert nun die Weitergabe der Brutto-Betriebskosten an den Teileigentümer innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem vereinbarten Vorsteuerabzug in dem Gewerberaummietverhältnis. Es kommt mithin zu einer Erhebung der Umsatzsteuer in dem Mietverhältnis auf anteilig bereits umsatzbesteuerte Bewirtschaftungskosten. Der BGH stellt klar, dass aufgrund des nicht erfolgten gesonderten Umsatzsteuerausweises in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft diese Kostenpositionen nicht dem Vorsteuerabzug unterzogen werden können. Zugleich gilt bei der Nebenkostenabrede in dem Mietverhältnis, dass der Mieter die Kosten, die dem Vermieter zur Last gefallen sind, als umlagefähig zu erstatten hat und hierauf die Umsatzsteuer zu berechnen ist.
Der Mieter wird mithin durch die Weitergabe der Brutto-Betriebskosten nur mit den Kosten belastet, die dem Vermieter auch tatsächlich zur Last gefallen sind. Aufgrund der fehlenden Vorsteuerabzugsberechtigung in Bezug auf die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich um den entsprechenden Brutto-Aufwand, so dass die der Nebenkostenvereinbarung zugrunde liegende Freihalteabrede ausschließlich diese tatsächliche wirtschaftliche Belastung des Vermieters umfasst. Folgerichtig kann der Vermieter nicht fiktiv Umsatzsteueranteile aus der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgrenzen. Die aus der Jahresabrechnung auf das Teileigentum entfallenden Kosten sind vollständig an den Gewerbemieter weiterzugeben und in der entsprechenden Abrechnung die Umsatzsteuer geltend zu machen, die der Gewerbemieter als Vorsteuer berücksichtigen kann. Die verdeckt enthaltenen Umsatzsteueranteile auf Leistungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft sind indes nicht vorsteuerabzugsfähig. Der XII. Zivilsenat des BGH stellt ferner klar, dass der Vermieter nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot in dieser Konstellation verstößt. Es gibt keine rechtliche Verpflichtung des vermietenden Teileigentümers, in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf einen Verzicht der Umsatzsteuerbefreiung hinzuwirken.
Fazit
Bei der Vermietung von Teileigentum zu gewerblichen Zwecken kann die Umlage der Betriebskosten auf den Gewerberaummieter mit den Beträgen erfolgen, die tatsächlich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das Teileigentum entfallen, und zwar einschließlich darin enthaltener Umsatzsteuer, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zum Verzicht auf die Steuerbefreiung optiert. Auf die tatsächlich anteilig auf das Teileigentum entfallenden Kosten ist in Mietverhältnissen, in denen zur Umsatzbesteuerung optiert wurde, die Umsatzsteuer zu erheben. Die verdeckte Erhebung der Umsatzsteuer auf umsatzbesteuerte Leistungen ist hierbei durch den Mieter hinzunehmen. Auch wenn der BGH die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes nicht annimmt, kann der vermietende Wohnungseigentümer grundsätzlich gleichwohl einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Abgabe der Optionserklärung zum Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung geltend machen, wenn sich der vermietende Teileigentümer verbindlich verpflichtet, alle zusätzlichen Kosten und Haftungsrisiken zu übernehmen, so: OLG Hamm, Beschluss vom 12.05.1992; 15 B 33/92 und BayObLG, Beschluss vom 13.06.1996; – 2Z BR 28/96.