Schönheitsreparatur-Klausel

Eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist Schönheitsreparaturen vorzunehmen, aber bei deren Durchführung ohne Zustimmung des Vermieters nicht von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB und ist somit im Ganzen unwirksam.

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022; 3 U 132/21

Sachverhalt

Die Beklagte mietet 2009 Gewerberäume des beklagten Vermieters. Der Mietvertrag regelt in § 12, dass die Mieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Die Mieterin ist dabei nicht befugt, „ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“. 2018 kündigt die Beklagte das Mietverhältnis. Der Kläger fordert daraufhin die Beklagte dazu auf, die fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen. Diese weigert sich mit der Begründung, die Ausführung von Schönheitsreparaturen sei wegen Unwirksamkeit der Klausel nicht geschuldet. Das Landgericht Potsdam gibt der Mieterin Recht. Der Vermieter legt daraufhin Berufung ein.

Entscheidung

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Brandenburgische Oberlandesgericht schließt sich den Entscheidungsgründen der Vorinstanz an. Bei der Formularklausel handele es sich unzweifelhaft um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Diese müsse nach § 305c Abs. 2 BGB wegen des Verstoßes gegen das Klarheitsgebot zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden, da der Begriff „Ausführungsart“ mehrdeutig und daher zu unbestimmt sei. Er könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Ein solches Zustimmungserfordernis, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, stelle nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch schon in der Wohnraummiete eine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB dar (BGH, Beschluss vom 11.09.2012; VIII ZR 237/11). Laut dem OLG Brandenburg, treffe dies auf die Gewerberaummiete umso mehr zu. Der Mieter von Geschäftsräumen sei noch stärker darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten könne. Die teilweise Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel mache die Gesamtregelung inklusive der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam.

Fazit

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann als Allgemeine Geschäftsbedingung Bestandteil eines Gewerberaummietvertrags werden, nicht aber die grundlose Beschränkung auf eine bestimmte Ausführungsart. Es ist ratsam, Allgemeine Geschäftsbedingungen eindeutig und im Rahmen des Erlaubten zu formulieren. An die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden hohe Anforderungen gestellt. Eine Teilunwirksamkeit führt, aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion, in diesem Bereich fast immer zur Unwirksamkeit der gesamten Formularklausel.