Ersatz bei Mietausfallschaden

Zu den Anforderungen an die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen des Vermieters auf Bezahlung eines Mietausfallschadens

LG Hamburg, Urteil vom 22.01.2025; 311 0 88/22 (noch nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestanden mehrere zeitlich befristete Gewerberaummietverträge, die wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt wurden. Nachdem das Objekt geräumt wurde, konnten die Räumlichkeiten trotz intensiver Vermietungsbemühungen nicht sofort wieder vermietet werden. Mit der Klage werden daher die Mietausfallschäden in Höhe der ursprünglich vereinbarten Miete nebst Staffelmieterhöhungen sowie die Differenzmieten nach Neuvermietung der Objekte geltend gemacht. Der Beklagte wendet u.a. einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht ein. Es hätten keine ausreichenden Vermietungsbemühungen stattgefunden. Zudem habe der Beklagte solvente Interessenten für eine mögliche Nachvermietung benannt, die zu einer Übernahme der Betriebe zu den bestehenden Vertragsbedingungen bereit gewesen wären. Auch eine Fortsetzung mit ihm wäre jederzeit möglich gewesen. Auch habe man ihn auf die Auswirkungen eines ungewöhnlich hohen Schadens aufmerksam machen müssen.

Entscheidung

Der Klage wird ganz überwiegend stattgegeben. Zu dem Einwand gegen die Wahrung der Schadensminderungspflicht wird folgendes ausgeführt:

1. Der Mieter muss auch dann für den Mietausfallschaden des Vermieters aufkommen, wenn dieser bei einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Vertragsbeendigung (hier die fristlose Kündigung) einen Vertrag mit einem Nachmieter abschließt, der dann vertragsgemäß weniger zahlt.
2. Auch der Ausschluss bestimmter gastronomischer Konzepte stellt keinen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht dar, wenn diese bereits in einer Vielzahl in der Umgebung vorhanden sind. Es steht dem Vermieter zu, ein wirtschaftlich tragfähiges Konzept zu wünschen, welches eine langfristige Vermietung möglichst sicherstellt. Diese Tragfähigkeit wird indes durch eine mögliche Sättigung des Marktes in Frage gestellt, wenn ein Konzept bereits vielfach vorhanden ist (z.B. „der 5. Dönerladen“).
3. Die Vermieter waren auch nicht gehalten, ein neues Mietverhältnis mit dem Beklagten oder mit Gesellschaften, an denen der Beklagte mittelbar oder unmittelbar beteiligt ist, zu begründen. Ein solcher Abschluss sei wegen des gestörten Vertrauensverhältnisses unzumutbar. Die Vermieter waren auch nicht gehalten, Kontakt mit den benannten Interessenten des Beklagten aufzunehmen. Vielmehr wäre zu erwarten gewesen, dass sich die potentiellen Interessenten im Falle eines ernsthaften Interesses selbst an die Kläger wenden und die erforderlichen Unterlagen insbesondere zu ihrer Bonität und zu ihren beabsichtigten Konzepten beibringen.
4. Es besteht auch keine Pflicht zur Vermietung „um jeden Preis“. Die Vermieter mussten daher über ein Angebot zur Anmietung etwa 1/3 unter dem mit dem Beklagten vereinbarten Mietzins nicht eingehen. Auch Zweifel an der Bonität eines Interessenten berechtigen die Kläger, von einer Neuvermietung abzusehen.
5. Haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag geschlossen, erfasst der Anspruch auf Ersatz eines Mietausfallschadens auch die gesamte noch verbleibende Vertragslaufzeit. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter seinerseits das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung hätte beenden können. In diesem Fall kann der Vermieter einen Mietausfallschaden nur bis zum Ablauf der nächst möglichen Kündigungsfrist verlangen.
6. Der adäquate Ursachenzusammenhang wird durch die Neuvermietung nur dann unterbrochen, wenn der geschädigte Vermieter in ungewöhnlicher und unsachgemäßer Weise in den Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden erst endgültig hervorruft. Das ist dann zu verneinen, wenn die Neuvermietung den durch den bisherigen Mieter ausgelösten Schaden nur mindern soll, zumal der Vermieter zur Neuvermietung aus Schadensminderungsgründen auch gehalten ist.

Darüber hinaus wurden von dem Landgericht ausreichende Vermietungsbemühungen durch die Beauftragung von Maklerunternehmen im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang nach Räumung der Mietsache durch eine Beweisaufnahme zu Gunsten der Klägerseite entschieden.

Fazit

Wird ein befristeter Gewerberaummietvertrag wegen einschlägiger Pflichtverletzungen des Mieters fristlos gekündigt, muss sich der Mieter darauf einstellen, die Miete ggfs. noch bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit bezahlen zu müssen, wenn bis dahin eine Neuvermietung nicht möglich ist. Um seine Ansprüche zu sichern, sollte der Vermieter sich rechtzeitig um einen Nachmieter kümmern und dies auch ggfs. zu Beweiszwecken dokumentieren. Etwaige Beauftragungen von Maklerunternehmen sollten in jedem Fall schriftlich erfolgen, um entsprechende Beweisurkunden vorlegen zu können.