Preisanpassungsklausel und AGB-Kontrolle im Gewerberaummietvertrag

1. Eine Preisanpassungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag unterliegt neben den Vorschriften des Preisklauselgesetzes (PrKG) auch einer AGB-rechtlichen Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB.
2. Nur Verstöße gegen die Vorschriften des PrKG führen zu der in § 8 PrKG angeordneten Rechtsfolge, wonach die Unwirksamkeit einer Preisklausel erst zum Zeitpunkt einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung wirkt.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2025;10 U 146/24 [nicht rechtskräftig]

Sachverhalt

Der Gewerberaummietvertrag zwischen den Parteien sieht eine automatische Wertsicherungsklausel vor, wonach die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex Deutschland gekoppelt ist. Als Ausgangswert wurde Stand Mai 2017 festgelegt, obwohl der Mietbeginn im September 2019 liegt. Neben einer automatischen Anpassung der Miete bei Indexveränderung ist gleichzeitig geregelt, dass eine schriftliche Aufforderung des Vermieters für die Wirksamkeit der Mietänderung vorliegen muss. Die Klausel lautet wie folgt:
„Die Miete bleibt für 24 Monate, d.h. bis zum Ablauf des 31.08.2021 fest. Danach erfolgen Mieterhöhungen aufgrund nachstehender Regelungen: Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI – gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für die Indexierung des Mietzinses 100 % = 1.748,00 €. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Netto-Kaltmiete“.
Der Vermieter erhöht die Miete ab 2021 mehrfach, die von dem Mieter zunächst auch bezahlt wird. Später verlangt der Mieter die Mieterhöhungsbeträge in Höhe von 6.498,90 € zurück und beruft sich auf eine vermeintlich intransparente Klausel, die ihn als Mieter unangemessen benachteilige.

Entscheidung

Die Klage ist beim Landgericht erfolgreich. Der Vermieter legt Berufung gegen das Urteil ein. Er beruft sich auf die vorrangige Spezialregelung in § 8 PrKG, wonach eine Unwirksamkeit der Klausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes in Betracht kommt. Das OLG weist die Berufung zurück; es hält die Wertsicherungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters und eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam. Eine Klausel, die keine Untergrenze für eine Anpassung nennt, keinen festen Turnus vorgibt und nur Mietsteigerungen – nicht aber Mietsenkungen – erlaubt, benachteiligt den Mieter einseitig. Die Intransparenz ergibt sich daraus, dass die Regelung einerseits eine automatische Anpassung der Miete bei Indexveränderung vorsieht, andererseits die Wirksamkeit jedoch von einer schriftlichen Aufforderung durch den Vermieter abhängig macht. Dies sei widersprüchlich. Zusätzlich ist die Wahl eines Referenzwertes aus einem Zeitraum vor Vertragsbeginn Mai 2017 rechtlich nicht haltbar, da der Mieter Indexveränderungen aus einer Zeit tragen soll, in der er noch keine Gegenleistung erhalten hat. Klauseln, die dem PrKG unterliegen, unterliegen auch einer Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB. Ein nebeneinander beider Rechtsregime ist möglich und sachlich geboten, da das PrKG primär Währungs- und wirtschaftliche Ziele verfolgt, während das AGB-Recht dem Individualschutz dient. Die Revision gegen das Urteil wurde vom OLG Düsseldorf zugelassen.

Fazit

Bei einem Verstoß gegen das PrKG darf der Mieter die Erhöhungsbeträge erst dann in Abzug bringen, wenn eine rechtskräftige Entscheidung über die Unwirksamkeit der Klausel vorliegt. Von vorangehenden Aufrechnungen oder Einbehalten ist dringend abzuraten, weil das Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges besteht. Nur bei einem Verstoß gegen die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle nach §§ 305 ff. BGB ergibt sich als Rechtsfolge dagegen die Unwirksamkeit der Klausel von Anfang an. Die Klausel muss transparent, ausgewogen und nachvollziehbar sein. Widersprüchliche Formulierungen zur Wirksamkeit, einseitige Begünstigungen oder die Verwendung veralteter Indexstände bergen erhebliche Risiken. Sowohl Vermieter als auch Mieter tun daher gut daran, die Gestaltung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen genau überprüfen zu lassen.