Mietpreisanpassungsklauseln

Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle aber dann nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023; 316 O 4/22

Sachverhalt

Die Parteien vereinbarten in einem langfristigen Gewerberaummietvertrag eine Mietanpassungsklausel mit dem Inhalt, dass die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden soll, wenn seit der letzten Vereinbarung oder Änderung entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000=100) um mehr als 5 % gestiegen oder gesunken ist. Zudem soll die geschuldete Miete für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter nicht über die künftige Miethöhe einigen oder nach dem „schriftlichen Verlangen des Vermieters“ zwei Monate verstrichen sind, ohne dass es zu einer Einigung gekommen ist, durch ein Schiedsgutachten festgestellt werden. Als der Vermieter auf dieser Grundlage eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete geltend macht, wendet der Mieter die Unwirksamkeit dieser Klausel ein.

Entscheidung

Das Landgericht hält die Regelegung für AGB-rechtswidrig, da sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Mietanpassungsklauseln könnten zwar ohne Weiteres im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine solche Mietanpassungsklausel benachteilige die andere Partei aber dann unangemessen und sei unwirksam, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nehme und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten der anderen Partei durchzusetzen versuche, ohne von vorneherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und diesem einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen. Dies sei z.B. dann der Fall, wenn die Mietanpassungsklausel dem Vermieter die Möglichkeit biete, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern. Nach der streitgegenständlichen Regelung könne der Vermieter die geschuldete Miete losgelöst von der Indexierungsklausel (einseitig) für den Fall, dass sich die Parteien nicht über die künftige Miethöhe einigen, nach Ablauf einer Frist von zwei Monaten durch ein Schiedsgutachten zur ortsüblichen Miete nach billigem Ermessen feststellen lassen. Diese Möglichkeit habe der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel aber nicht. Diese Regelung gehe daher über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses unangemessen hinaus, da dem Mieter ein Absinken des Indexes bzw. der ortsüblichen Miete nicht zugutekomme.

Fazit

Bei der Vereinbarung von mietvertraglichen Wertsicherungsklauseln ist immer darauf zu achten, dass sich nicht nur Steigerungen des zu Grunde liegenden Indexes mieterhöhend auswirken dürfen, sondern sich auch ein fallender Index mietreduzierend auswirken muss; die Rechte bei Anstieg oder Abfall des Indexes müssen auf beiden Seiten gleich verteilt sein. Andernfalls ist eine solche Klausel in AGB-Verträgen unwirksam.