Mietmangel: Auf den Vertragsinhalt und das Mieterwissen kommt es an!

1. Ein Gewerberaummieter kann eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht bloß darauf stützen, dass eine Schlüsselrückgabe erfolgt ist.
2. Wird im Rahmen eines Exposés eine „circa-Angabe“ über die Mietflächengröße für eine Gewerbeimmobilie ausgewiesen, ohne dass die Flächenangabe Gegenstand des späteren Mietvertrages wird, kann der Mieter sich nicht auf eine zu kleine Fläche berufen.

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023; 19 U 126/21

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht Streit über die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Mieters sowie die Behauptung des Mieters, dass das Mietverhältnis durch eine schlüssige Mietaufhebungsvereinbarung im Rahmen einer Schlüsselübergabe für das Mietobjekt beendet worden ist. Die fristlose Kündigung des Mieters wurde darauf gestützt, dass die Fläche nicht die in dem vorangegangenen Exposé ausgewiesene Fläche aufweisen würde. Mit der Klage begehrt der Vermieter die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht und verklagt den Mieter auf die offenen Mietzahlungen, die dieser nach Ausspruch der fristlosen Kündigung eingestellt hat.

Entscheidung

Das OLG hält die Klage für begründet. Das Mietverhältnis sei weder durch die fristlose Kündigung noch durch eine schlüssige Mietaufhebungsvereinbarung wirksam beendet worden. Eine Beschaffenheitsvereinbarung über bestimmte Flächen könne aus einer bloßen Angabe in einem Exposé gerade nicht gezogen werden, wenn der Mietvertrag selber keinerlei Angaben dazu enthält. Auch eine konkludente Flächenvereinbarung allein durch die Angaben im Exposé wurden abgelehnt. Für eine schlüssige Mietaufhebungsvereinbarung durch die Schlüsselübergabe fehle es an entsprechenden Willenserklärungen. Die Schlüsselübergabe wurde dem Vermieter quasi aufgezwungen. Durch die bloße Entgegennahme hat er keinerlei rechtsgeschäftliche Erklärungen im Hinblick auf die Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben. Dies ergab sich in dem hier vorliegenden Sachverhalt auch dadurch, dass der Vermieter unmittelbar nach Entgegennahme der Schlüssel ein Schreiben übermittelte, in dem er klarstellte, dass eine Nutzung des Mietgegenstandes nach wie vor möglich sei. Nach entsprechenden richterlichen Hinweisen wurde die Berufung zurückgenommen.

Fazit

Wenn mit einer Schlüsselrückgabe keine Erklärungen für eine Mietaufhebungsvereinbarung verbunden sein sollen, sollte immer ein zusätzliches Schreiben verfasst werden, mit dem einer solchen Auslegung vorsorglich widersprochen wird.

Gerade für wirtschaftlich bedeutende Gewerberaummietverträge sollten klare Regelungen über die Fläche und deren Berechnungsmethode geschaffen werden. Nach der Rechtsprechung des BGH, die für die Frage der Mietminderung nicht aufgegeben wurde, liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die Fläche mehr als 10 % von der tatsächlichen Fläche abweicht. Die Kündigungsmöglichkeit für den Mieter ist daher nicht ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag eine bestimmte Größe ausweist, die sich im Nachhinein als zu tatsächlich unzutreffend herausstellt.