Kündigung wegen Zahlungsverzuges

1. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird nur unwirksam, wenn der Vermieter vor deren Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).
2. Die Zahlung einen Tag nach Zugang der Kündigung ist nicht mehr „rechtzeitig“

LG Bamberg, Urteil vom 28.03.2024; 45 O 600/23

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand eine Gewerberaummietvertrag. Der beklagte Mieter geriet mit den Mieten für die Monate Mai und Juni 2023 in Zahlungsverzug. Davor hatte er drei Monatsmieten bereits unpünktlich bezahlt. Auf telefonische Abmahnung des Vermieters vom 26.06.2023 hin, der auf einen unverzüglichen Zahlungsausgleich mit Eilt-Überweisung bestand, ging bis zum 28.06.2023 keine Miete ein. An diesem Tag kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Die Kündigung wurde per Kurier dem Mieter am gleichen Tag um 16.00 Uhr zugestellt. Am 29.06.2023 gingen die offenen Mieten für Mai und Juni 2023 um 9.41 Uhr auf dem Vermieterkonto ein. Nach dem Mietvertrag ist für die Fälligkeit der Mietzahlung der Geldeingang auf dem Vermieterkonto (sog. Rechtzeitigkeitsklausel) vereinbart. Der Mieter widerspricht der Kündigung und beruft sich u.a. auf Rechtsmißbräuchlichkeit. Der Vermieter erhebt Feststellungsklage, dass das Mietverhältnis beendet ist.

Entscheidung

Die Klage des Vermieters hat Erfolg. Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.  3a und b BGB sind erfüllt. Aus der telefonischen Abmahnung ergab sich für den Mieter, dass verspätete Mietzahlungen nicht mehr länger hingenommen werden, der Vermieter hat deutlich gemacht, dass er auf unverzügliche und pünktliche Zahlung besteht.
Der Mieter kann sich auch nicht auf Rechtsmißbräuchlichkeit der Kündigung gem. § 242 BGB berufen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung komme es auf den Eintritt der Erfüllungswirkung der Zahlung an und nicht auf deren Absendung. Die im Mietvertrag enthaltene Rechtzeitigkeitsklausel ist zudem rechtsprechungskonform. Auch bestand der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 28.06.2022 fort. Ein Zahlungseingang konnte erst einen Tag später auf dem Vermieterkonto verzeichnet werden. Der Vermieter ist mithin nicht vor Kündigungszugang befriedigt worden und die Kündigung auch nicht nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Eine Heilung der Kündigung durch nachträgliche Zahlung sieht das Gesetz bei Gewerberaummietverhältnissen nicht vor.

Fazit

Zu beachten ist bei dieser Entscheidung, dass eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs für den Vermieter als Wirksamkeitsvoraussetzung keine vorherige Abmahnung erfordert. Auf den Inhalt der Abmahnung wäre es daher im Ergebnis gar nicht angekommen. Etwas anderes gilt in diesem Sachverhalt möglicherweise deswegen, da bereits vorangehend unpünktliche Zahlungen erfolgt waren, die der Vermieter ohne Monierung hingenommen hatte. Mit der Abmahnung hat der Vermieter daher noch einmal deutlich gemacht, dass der Mieter auf diese vorangehende Untätigkeit des Vermieters nicht länger vertrauen durfte. Zu beachten ist, dass die Rechtzeitigkeitsklausel im Mietvertrag nur für Gewerberaummietverhältnisse wirksam ist. Für Wohnraummietverhältnisse kommt es dagegen auf den Zeitpunkt der Erfüllungshandlung (z.B. der Überweisungsauftrag) an.