Kein Anspruch des Untermieters auf Versorgungsleistungen

Zwischen Untermieter und Hauptvermieter bestehen keine vertraglichen Ansprüche. Der Besitzschutz gewährt keinen Anspruch auf fortgesetzte Lieferung von Versorgungsgütern wie Wasser gegenüber dem Hauptvermieter oder Hauptmieter.

AG Zossen, Beschluss vom 02.06.2023; 2 C 81/23

Sachverhalt

Nach Beendigung eines Gewerberaummietvertrags erhebt der Vermieter, der zugleich Eigentümer ist, Räumungsklage gegen den Hauptmieter, nicht aber gegen dessen Untermieter, der das Objekt weiterhin nutzt. Der Untermieter stellt daraufhin fest, dass die Wasserversorgung eingestellt wurde. Zuvor wurden von Seiten des Eigentümers Schutzvorrichtungen an den Wasserversorgungseinrichtungen angebracht, die einen Zugriff Dritter verhindern. Daraus schließt der Untermieter auf ein bewusstes Abstellen der Wasserversorgung durch den Eigentümer und stellt sodann einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Wiederherstellung der Wasserversorgung.

Entscheidung

Der Antrag wird vom Amtsgericht Zossen zurückgewiesen. Der Untermieter hat die Einstellung der Wasserversorgung zu dulden. Einerseits handele es sich bei der Annahme, der Eigentümer habe vorsätzlich gehandelt, um eine bloße Vermutung. Der Untermieter hätte vor Einleitung des einstweiligen Verfügungsverfahrens zunächst den Grund des Ausfalls der Wasserversorgung erfragen oder zu deren Wiederherstellung auffordern müssen. Andererseits sei der Untermieter gegenüber dem Eigentümer ohnehin nicht antragsberechtigt. Im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestünden keine vertraglichen Verbindungen zwischen Untermieter und Eigentümer, aus denen sich ein etwaiger Anspruch auf Bereitstellung von Versorgungsgütern wie Wasser ergebe. Der gesetzliche Besitzschutz greife grundsätzlich auch dann ein, wenn der Mietvertrag beendet ist und eine Räumungspflicht besteht. Geschützt werde nur die tatsächliche Besitzposition vor äußeren Eingriffen, nicht aber eine bestimmte Nutzung der Gewerbefläche. Es handele sich um einen reinen Abwehranspruch, der kein Recht auf eine fortlaufende Belieferung mit Versorgungsgütern gewährleiste. Die Beendigung der Wasserversorgung durch den Eigentümer könne daher nicht als Besitzverletzung angesehen werden.

Fazit

Vertragliche Ansprüche bestehen immer nur zwischen den jeweiligen Vertragsparteien. Im Falle einer Unterbrechung der Wasserversorgung müsste sich der Untermieter entsprechend an seinen Vermieter wenden und dieser wiederum an den Hauptvermieter, hier den Eigentümer. Durch den Besitzschutz wird zwar auch der unberechtigte Besitz geschützt, aber nur vor äußeren Eingriffen und eben nicht vor einer Beendigung von Versorgungsleistungen.