Doppelte Umsatzsteuer bei den Nebenkosten?
- Der Vermieter darf auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten zweimal die Umsatzsteuer erhält.
- Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt.
- Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf die Nebenkosten mit der Nebenkostenabrechnung die jeweilige gesetzliche Umsatzsteuer. Der Mieter zahlt also auch auf nicht mit Vorsteuer belastete Beträge (beispielsweise die Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7 % belastete Beträge (beispielsweise Wasser) den vollen Umsatzsteuersatz.
LG Mannheim, Urteil vom 03.04.2024; 4 S 45/23
Sachverhalt
In einem Gebäude mit Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ist eine Teileigentumseinheit zum Betrieb eines Friseursalons und Wellnessinstituts vermietet. Der Vermieter optiert gemäß § 9 UStG für die Mieten zur Umsatzsteuer, der Mieter ist vorsteuerabzugsberechtigt. Der Mieter bezahlt zunächst den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 in Höhe von 960,00 €, wendet aber später ein, die Abrechnung sei fehlerhaft, weil der Vermieter die Umsatzsteuer auch auf diejenigen Betriebskosten erhoben habe, die bereits als Bruttobetrag in der Abrechnung aufgeführt waren. Diese Positionen hätten ordnungsgemäß als Nettobetrag zzgl. Umsatzsteuer umgelegt werden müssen. Der vermeintlich zu viel gezahlte Betrag wird zunächst vor dem Amtsgericht eingeklagt. Nachdem das Amtsgericht der Klage stattgibt, legt der Vermieter Berufung ein.
Entscheidung
Mit der Berufung hat der Vermieter Erfolg. Die Entscheidungsgründe zu der Thematik der doppelten Umsatzsteuer entsprechen den oben dargestellten Leitsätzen. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Gegen die Entscheidung des Landgerichts wurde Revision beim Bundesgerichtshof zum Geschäftszeichen XII ZR 29/24 eingelegt.
Fazit
Die Entscheidung ist erneut ein Beispiel für die besondere Sorgfalt, die bei dem Ausfüllen von Mietvertragsformularen an den Tag zu legen ist. Die Weichen werden hier mit den entsprechenden Vereinbarungen darüber gestellt, auf welche Anteile der Miete Umsatzsteuer erhoben wird. Die sorgfältige Formulierung in der Vertragsgestaltung spielt ebenso eine Rolle bei der Indexierung der Miete, die sich nicht notwendig nur auf die Nettokaltmiete beziehen muss. Auch eine Betriebskostenpauschale und/oder eine Betriebskostenvorauszahlung kann zusätzlich indexiert werden.