Die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum

Für eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum genügt es, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters oder der Förderung seines Geschäftsbetriebes dient. Gemäß § 565 Abs. 1 BGB tritt bei Beendigung des gewerblichen Hauptmietverhältnisses der Vermieter anstelle des Zwischenmieters in das Untermietverhältnis ein.

OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023; 4 U 16/23

Sachverhalt

Eine Gastronomiebetreiberin mietet eine über ihren Gewerberäumen belegene Wohnung zur ausschließlichen Nutzung durch ihre Mitarbeiter. Die Mitarbeiter sollen namentlich benannt werden und ein Wechsel des Untermieters bedarf der Genehmigung der Eigentümerin. Untervermietet wird die Wohnung ab März 2017 an den Chefkoch und gleichzeitigen Geschäftsführer des Bistros. Im November 2021 kündigt die Eigentümerin das Mietverhältnis mit der Gastronomiebetreiberin und klagt gegen den Untermieter auf Räumung der Wohnung.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Aus Sicht des Oberlandesgerichts handele es sich bei dem Mietverhältnis zwischen der Eigentümerin und der Gastronomiebetreiberin um ein gewerbliches, obgleich Wohnraum angemietet werde. Eine gewerbliche Weitervermietung setze eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus. Ausschlaggebend sei demnach der Zweck des Mietverhältnisses, den der Zwischenmieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Vorliegend wird die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, sondern den Angestellten des Bistros zur Verfügung gestellt. Eine Gewinnerzielungsabsicht lasse sich zwar nicht aus der Untervermietung selbst herleiten, dafür aber ein wirtschaftliches Interesse der Gastronomiebetreiberin. Die Weitervermietung sei im Bestreben erfolgt, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können. Das Mietverhältnis falle damit unter die Vorschriften über die gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum. Gemäß § 565 Abs. 1 BGB tritt nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses der Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Untermieter ein. In Folge der Kündigung des Mietverhältnisses zwischen Eigentümerin und Gastronomiebetreiberin sei die Eigentümerin in das Mietverhältnis mit dem Chefkoch zu den bestehenden Konditionen eingetreten. Ein Anspruch auf Räumung bestehe somit nicht, da der Chefkoch weiterhin Mieter der Wohnung sei.

Fazit

Für die Abgrenzung eines Wohnraummietverhältnisses von einem Gewerberaummietverhältnis ist nicht die Bezeichnung im Vertrag maßgebend, sondern die vereinbarte Art der Nutzung.