Ausschluss des Mietminderungsrechts im Gewerberaummietvertrag

1. Minderung, Aufrechnung und Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten können im Gewerberaummietvertrag wirksam ausgeschlossen werden.
2. Auf weiterhin bestehende bereicherungsrechtliche Ansprüche (§ 812 BGB) muss im Vertrag nicht extra hingewiesen werden.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022; 24 U 368/20

Sachverhalt

Im zugrundeliegenden Fall wird ein Gewerberaummietvertrag über eine Lagerhalle geschlossen. Dieser enthält die Klausel, dass gegen die Miete weder aufgerechnet, noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, noch die Miete gemindert werden kann, hiervon ausgenommen sind Schadensersatzforderungen wegen Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz sowie andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit diese rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind. Der Mieter führt dennoch eine mängelbedingte Mietminderung durch. Das Landgericht gibt dem Mieter erstinstanzlich Recht, der Vermieter legt daraufhin Berufung ein.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht entscheidet in II. Instanz zu Gunsten des Vermieters. Minderung, Aufrechnung und Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten können durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ausgeschlossen werden. Das OLG Düsseldorf sieht darin keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Auf die dem Mieter weiterhin zustehenden bereicherungsrechtlichen Rückforderungsansprüche müsse im Vertrag zudem nicht explizit hingewiesen werden, sofern die Minderungsausschlussklausel (bei einer Gesamtschau der AGB) nicht als endgültiger Ausschluss zu verstehen sei.

Das OLG stellt überdies klar, dass § 556b Abs. 2 BGB, der Aufrechnung und Zurückbehaltungsrechte bei Wohnraummietverträgen grundsätzlich gestattet, auf Gewerberaummietverträge keine Anwendung findet.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht, die Unterschiede zwischen Gewerberaummietrecht und Wohnraummietrecht. Eine Klausel über ein Minderungs-, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtsverbot/-beschränkung im Gewerberaummietvertrag kann wirksam vereinbart werden und ist sinnvoll, um das Kostenrisiko auf Vermieterseite zu verringern. Dabei muss darauf geachtet werden, dass die Formulierung in den AGB nicht als allgemeiner Ausschluss des Bereicherungsrechts verstanden werden kann. Im Folgenden ein Formulierungsbeispiel für eine wirksame Ausschlussklausel:

„Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurückzufordern, bleibt davon unberührt. Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus dem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht sind rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten.“