Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung

Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist.
Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt.
Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.

BGH, Urteil vom 15.01.2025; XII ZR 29/24

Sachverhalt

Die Klägerin mietete von der Beklagten Gewerberäume in einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage zur Nutzung als Friseursalon, Wellnessinstitut und Einzelhandel. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Klägerin neben der Miete und den Nebenkosten auch die jeweils gültige Umsatzsteuer zu zahlen hat. Die Vermieterin hatte gemäß § 9 Abs. 1 und 2 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hingegen hatte nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 legte die Vermieterin die von der WEG abgerechneten Bruttobeträge zugrunde, in denen bereits Umsatzsteuer enthalten war, und berechnete zusätzlich 19 % Umsatzsteuer gegenüber der Mieterin. Die Mieterin zahlte zunächst, forderte jedoch später die Rückzahlung des Umsatzsteueranteils mit der Begründung, die Vermieterin hätte die in den Betriebskosten enthaltene Umsatzsteuer herausrechnen müssen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Mieterin zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, das die Klage abgewiesen hatte. Der BGH stellt klar, dass die Vermieterin berechtigt war, die von der WEG abgerechneten Bruttobeträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Mieterin umzulegen und zusätzlich 19 % Umsatzsteuer zu berechnen. Dies gilt auch dann, wenn die Vermieterin selbst keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann, weil die WEG nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet hat und somit keine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung ausgestellt hat. Die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach die Mieterin die jeweils gültige Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten zu zahlen hat, ist wirksam und umfasst auch die in den Betriebskosten enthaltene Umsatzsteuer.

Fazit

Das Urteil des BGH schafft Klarheit für die Praxis der gewerblichen Vermietung in Wohnungseigentumsanlagen. Vermieter können die von der WEG abgerechneten Bruttobeträge einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen und zusätzlich die vereinbarte Umsatzsteuer berechnen, auch wenn sie selbst keinen Vorsteuerabzug geltend machen können. Entscheidend ist eine klare vertragliche Regelung über die Zahlung der Umsatzsteuer durch den Mieter. Mieter sollten bei Vertragsabschluss darauf achten, ob und in welchem Umfang sie zur Zahlung der Umsatzsteuer verpflichtet sind.