Wirksamkeit einer formularvertraglich vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungspflicht mit fehlendem Konkurrenzschutz

Die formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Öffnungspflicht des Mieters eines Ladengeschäftes in einem Einkaufszentrum stellt auch im Zusammenspiel mit fehlendem Konkurrenzschutz keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn die Regelung mit keiner hinreichend konkreten Sortimentsbindung verbunden ist.

BGH, Urteil vom 06.10.2021; XII ZR 11/20

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Durchsetzung einer Betriebspflicht – hier: die Einhaltung von Kernöffnungszeiten in einem Einkaufszentrum – aus einem Mietvertrag über ein Ladenlokal zum Betrieb eines „hochwertigen Fanworld-Einzelhandelsgeschäftes für den Verkauf von Fan-, Lizenz- und Geschenkartikeln und Accessoires“. Neben der Verpflichtung des Mieters den Laden von Montag bis Samstag von 09.00 bis 22.00 Uhr offen zu halten, wurde ein Konkurrenz, Sortiment- und Branchenschutz ausgeschlossen. Der Mieter berief sich auf die Unwirksamkeit der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung.

Entscheidungsgründe:

Der BGH bestätigt die Auffassung des Vermieters, wonach die Betriebspflicht zulässig, auch in Kombination mit den übrigen Regelungen, wirksam ist. Eine unangemessene Benachteiligung läge nur dann vor, wenn der Ausschluss von Konkurrenzschutz und Betriebspflicht unter Einschluss einer engen Sortimentsbindung kumulativ vereinbart werden. In dem vorliegenden Sachverhalt verneint der BGH allerdings eine hinreichend konkrete Sortimentsbindung zu Lasten des Mieters, da ihm mit der geregelten Zweck- und Sortimentsbestimmung noch ein breites Spektrum an Verkaufsmöglichkeiten verbliebe, aus dem er sein Angebot zusammenstellen und damit einer sich bietenden Konkurrenzsituation ausweichen und entgegenstellen könnte. Bei einer derart vage gehaltenen Zweck- und Sortimenten-Bestimmung sei es dem Vermieter nicht zumutbar, dem Mieter noch zusätzlich Sortiments- und Konkurrenzschutz gewähren zu müssen.

Fazit:

Die Entscheidung bestätigt noch einmal die Vorgaben des BGH in seinem Urteil vom 26.02.2020, XII ZR 51/19. Zusammengefasst kommt es daher nur dann zu einer Unwirksamkeit der Formularklauseln, wenn der Mietvertrag eine strenge Sortimenten-Bindung vorsieht. Nur dann fehlt es dem Mieter an Möglichkeiten, sich durch Veränderungen seines eigenen Angebotes an die Konkurrenzsituation anzupassen und seine Kosten durch Reduzierung seiner Öffnungszeiten zu reduzieren. Eine solche strenge Sortimentsbindung liegt nicht vor, wenn die vereinbarte Nutzung auf einen Discount-Markt einschließlich der dazu gehörenden Rand- und Nebensortimente beschränkt wird.