Geltendmachung streitiger Zahlungsansprüche einer zerstrittenen Zweier-WEG bei der Gemeinschaft

Auch in einer zerstrittenen Zweier-WEG müssen streitige Zahlungsansprüche bei der Gemeinschaft statt direkt beim Miteigentümer geltend gemacht werden. Zweier-Gemeinschaften haben wohnungseigentumsrechtlich keinen Sonderstatus, auch dann nicht, wenn sie zerstritten sind.

BGH, Urteil vom 07.05.2021; V ZR 254/19

Sachverhalt

Die Parteien bilden eine aus zwei Sondereigentumseinheiten bestehende Wohnungseigen­tümergemeinschaft. Eine Einheit gehört der Klägerin, die andere steht im Miteigentum der Beklagten, ein Verwalter ist nicht bestellt. Mit der Klage verlangt die Klägerin Erstattung der Hälfte der von ihr in den Jahren 2017 und 2018 geleisteten Zahlungen i.H.v. 1.272,40 € (u.a. Heizöl für die im Gemeinschaftseigentum stehende Heizungsanlage sowie weitere Betriebs­kosten des Gemeinschaftseigentums). Die zugrunde liegenden Verträge mit den Versorgern und weiteren Vertragspartnern hatte die Klägerin selbst im eigenen Namen abgeschlossen, also nicht im Namen der Gemeinschaft. Unstreitig wurde das von ihr bezahlte Heizöl auch für die Beheizung und Warmwasseraufbereitung der Einheit der Beklagten verbraucht. Das Amts­gericht wies die Klage ab, das Landgericht die Berufung der Klägerin zurück.

Entscheidung

Der BGH weist die Revision zurück und bestätigt die Vorinstanzen. Für die Zahlung fehle es an einer Anspruchsgrundlage. Auch innerhalb einer zerstrittenen Zweier-WEG, in der ein Ver­walter nicht bestellt ist, müsse ein Wohnungseigentümer, der Erstattung von ihm verauslagter Beträge verlangt, stets die Gemeinschaft in Anspruch nehmen. Ein direkter Anspruch gegen den Miteigentümer bestehe nicht. Hierbei sei unerheblich, ob auf eigene Vertragsverbindlich­keiten der Gemeinschaft gezahlt werde oder – wie hier – ein Wohnungseigentümer selbst Ver­träge mit Dritten abgeschlossen habe, die der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dienten. Dabei hat der BGH seine eigene Rechtsprechung aus den Jahren 2018 und 2020 auf­gegriffen und sie erneut bestätigt.

Fazit

Auch die Zweier-Gemeinschaft ist rechtsfähig und vor Gericht zu verklagen. Die Klägerin hätte ihre Erstattungsansprüche in die Eigentümerversammlung bringen können und müssen. Es hätte die zumindest theoretische Möglichkeit bestanden, dass eine freiwillige Zahlung aus der Gemeinschaftskasse erfolgt, intern finanziert beispielsweise über eine Sonderumlage. Doch auch dann, wenn der Miteigentümer bereits die Zahlung ernsthaft verweigert hat und die Abstimmung reine Förmelei gewesen wäre, hätte die Klage nicht gegen den Miteigentümer gerichtet werden dürfen, sondern gegen die Gemeinschaft.