Eine Formularklausel, nach der der Pächter die Kosten für „alle anfallenden Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör“ trägt, ist unwirksam.

LG Hannover, Beschluss vom 11.02.2013 (Hinweisbeschluss) und 29.04.2013 (Zurückweisungsbeschluss), Az. 9 S 43/12

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht ein Pachtvertrag über einen Eispavillon nebst Einrichtung und Inventar. Die vorformulierte Klausel lautet wie folgt: v „Der Pächter trägt die Kosten aller anfallenden Ersatz und Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör.“ Die Heizanlage fällt aus. Der Verpächter lässt die Reparatur durchführen und verlangt unter Berufung auf die Klausel die Erstattung der Kosten für die Reparatur und klagt auf Zahlung. Er verliert die Klage zunächst beim Amtsgericht und legt gegen die Entscheidung Berufung zum Landgericht Hannover ein.

Entscheidung

Das Landgericht Hannover schließt sich der Entscheidung des Amtsgerichts an, wonach die Formularklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Pächters gemäß § 307 Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam ist. Die Pflicht zur Erhaltung des Pachtobjektes würde mit dieser Klausel dem Pächter insgesamt bzw. vollständig auferlegt. Darin läge ein Verstoß gegen das gesetzliche Leitbild, wonach die Erhaltung des Pachtobjektes selbst zu den vertraglichen Hauptleistungspflichten des Verpächters gehöre.

Praxishinweis

Die Abwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten durch Formularklauseln ist im Gewerberaummietrecht nach herrschender Meinung zulässig, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem alleinigen Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. Demgegenüber werden Klauseln für unwirksam erachtet, die eine vollständige Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen inklusive Arbeiten am Dach, an tragenden Gebäudeteilen und an der Außenhülle beinhalten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen an gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen müssen grundsätzlich eine Kostenbegrenzung enthalten. Bei der Formulierung von Vertragsklauseln im Gewerberaummietrecht sollten daher klar definierte Begriffe verwendet werden und sensibel genau darauf geachtet werden, dass diese nicht zu einer unkalkulierbaren Kostenlast für den Mieter/Pächter führen. Anderenfalls laufen die Vertragsklauseln Gefahr, wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam zu sein.