Ein „leeres“ Mietobjekt ist nicht zwangsläufig „geräumt“

OLG Koblenz, Urteil vom 11.11.2015, Az. 5 U 669/15

Sachverhalt

Die beklagten Interessenten führten Verhandlungen mit der Eigentümerin über den Kauf eines
Wohn- und Geschäftshauses. Teil der Verhandlungen war die Einigung über die Entsorgung
von verschiedenen, sich auf einer Teilfläche befindlichen Gegenständen durch die
Eigentümerin. Das Kaufvorhaben scheiterte an Finanzierungsproblemen der Beklagten,
woraufhin die Parteien vorerst einen auf einen Jahr befristeten Mietvertrag abschlossen.
Wenige Tage nach Übergabe der Schlüssel gaben die Mieter diese mit Kündigungsabsicht
zurück, da die ihnen überlassene Fläche nicht geräumt übergeben worden sei. Im Mietvertrag
formuliert war die Übergabe „leerer“ Mieträume mit einem nachfolgenden Hinweis darauf,
dass das Inventar nicht Inhalt des Mietvertrags ist. Ferner war laut Mietvertrag für
Nebenabreden die Schriftform einzuhalten. Der Vermieter klagt auf Zahlung des Mietzinses.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Koblenz bestätigt den Zahlungsanspruch des Vermieters. Wie das
Landgericht in erster Instanz bereits festgestellt hatte, fehle es an einem Kündigungsgrund
für eine fristlose Kündigung seitens des Mieters. Laut Zeugenaussage habe der Vermieter vor
Vertragsabschluss explizit darauf hingewiesen, das Mietobjekt nicht zu räumen. Auch ergebe
sich nichts anderes aus dem Mietvertrag. Die Klausel über die Übergabe leerer Mieträume
begründe keinen Anspruch auf eine geräumte Fläche. Vielmehr sei die Klausel in Bezug auf
den nachfolgenden Satz, wonach Inventar nicht mitvermietet werde, so zu verstehen, dass
Rechte auf Nutzung von Einrichtungsgegenständen ausgeschlossen werden sollten. Selbst bei
anderer Auslegung der Klausel, würden die mündlichen Abreden, welche die Zeugin bestätigt
hatte, der Klausel trotz Schriftformerfordernis vorgehen. Das Mietobjekt sei daher
vertragsgemäß übergeben worden.

Praxishinweis

Oft herrschen unterschiedliche Auffassungen zur Auslegung bestimmter Klauseln oder
vermeintlicher Absprachen zwischen den Mietvertragsparteien. Es empfiehlt sich daher,
jegliche vertragswesentliche Regelung möglichst detailliert und zweifelsfrei zu formulieren.
Der Vermieter hätte im vorliegenden Fall etwa aufnehmen können, dass etwaige Gegenstände
nicht von ihm entfernt werden, allein um Missverständnissen vorzubeugen.