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Ein Eulenschild bedeutet nicht unbedingt den Hinweis auf den Grenzverlauf eines Naturschutzgebiets

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2013; Az. 5 U 50/12

Sachverhalt

Ein Makler bietet ein Grundstück an, dass er im Exposé als „am Naturschutzgebiet gelegen“ beschreibt. Das Grundstück liegt indes vollständig im Naturschutzgebiet und ist unbebaubar. Ein Käufer, der das Grundstück unter Ausschluss der Gewährleistung erworben hat, tritt vom Kaufvertrag zurück und macht Schadensersatz geltend. Im Rechtsstreit verweist der Verkäufer darauf, dass er aufgrund eines neben dem Grundstück befindlichen „Eulenschildes“ davon ausgegangen sei, dass dort die Grenze des Naturschutzgebietes verlaufe.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht Brandenburg gibt der Klage des Käufers auf Schadensersatz statt und spricht dem Verkäufer das Recht ab, sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag zu berufen. Ein im Naturschutzgebiet gelegenes Grundstück stelle einen Mangel dar, diesen Mangel habe der Verkäufer zudem arglistig verschwiegen, weil er unrichtige Angaben „ins Blaue hinein“ abgegeben habe, obwohl ihm die zur sachgemäßen Klärung erforderlichen Kenntnisse fehlten. Jedenfalls reiche ein einzelnes Eulenschild neben dem Grundstück nicht für die fälschliche Annahme des Verkäufers aus, dort sei der Verlauf der Grenze des Naturschutzgebietes. Aus einem einzelnen Eulenschild habe der Verkäufer nicht auf eine räumliche Begrenzung des Naturschutzgebietes rechnen dürfen. Entweder hätte er dann die räumliche Lage zuverlässig klären oder aber gegenüber dem Käufer offen legen müssen, dass er eigene Erkundungen nicht eingezogen habe.

Fazit

Ob der Bundesgerichtshof die Rechtslage genauso sehen wird, erscheint zweifelhaft, denn unterstellt werden könnte hier auch ein – fahrlässiger – guter Glaube des Verkäufers in die Richtigkeit seiner Angaben zum Grenzverlauf. Das OLG Brandenburg hat in seiner Entscheidung offensichtlich bedingten Vorsatz unterstellt. Ob die Angaben des Verkäufers um das Eulenschild „ins Blaue hinein“ gemacht wurden, dürfte zumindest zweifelhaft erscheinen. Das Urteil zeigt die schwierige Grenzziehung im Bereich der Arglist auf. Wer gutgläubig unrichtige Angaben macht – mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit beruhen – handelt nicht arglistig. Hingegen soll Arglist dann vorliegen, wenn der Verkäufer dem Käufer die Informationen ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ erteilt. Das Urteil mahnt den Verkäufer, seine Erkenntnisse über das zu verkaufende Grundstück im Zweifel zu recherchieren und diese gesicherte Kenntnisgrundlage dem Käufer zu offenbaren bzw. dem Käufer gegenüber offenzulegen, dass über bestimmte Umstände und/oder Eigenschaften des Objektes keine Kenntnis besteht.

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