Die formularmäßige Umlage von Wartungskosten für Gemeinschaftsanlagen in einem Gewerberaummietvertrag ist ohne Kostenobergrenze unwirksam.

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.04.2022; 3 U 144 / 20

Sachverhalt

Die Mieterin begehrt mit ihrer Klage die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen, die sie aufgrund der Anmietung einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in den Jahren 2014-2016 an die Vermieterseite geleistet hat. Dabei entfiel auf die Rückzahlung der für die Wartung der Gemeinschaftsanlagen gezahlten Umlagen ein Betrag i.H.v. 10.836 €. Die streitgegenständliche Abwälzungsvereinbarung im Gewerberaummietvertrag lautete wie folgt:

„Betriebs – und Nebenkosten sowie Heizkosten

–   Instandhaltung und Instandsetzung sowie Reinigung und Wartung aller nicht innerhalb des Mietobjekts gelegenen Flächen, Gemeinschaftsflächen, Anlagen und Sanitäran­lagen einschließlich der Reparaturen und Reinigung der Fassadenflächen …;

–   Betrieb, Pflege, Wartung (eventuell Vollunterhaltungswartung), Prüfung einschließlich behördlicher Überprüfungen und Abnahmen, Reinigung, Instandhaltung und Instand­setzung sonstiger Gemeinschaftsanlagen und Einrichtungen (wie z.B. auch alle haus­technische Anlagen und Vorrichtungen des Gesamtobjektes) sowie gegebenenfalls Ein­gangsanlagen, Telefonzentrale, Außenbeleuchtung, Rolltreppen, Aufzüge, Sprinkler­anlage Feuermeldeanlage Handfeuerlöscher, Klimaanlage Heizungsanlage bzw. Be- und Entlüftungsanlage;

–   An den Kosten für Instandhaltung und Instandsetzungsmaßnahmen gemäß dieser Z. 1 beteiligt sich der Mieter innerhalb der Abrechnungsperiode nur bis zu einer Höhe von 10 % seiner Nettojahresmiete zuzüglich Umsatzsteuer“

Der Mieter beruft sich auf eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB, weil die Auferlegung der Erhaltungslast auf den Mieter vom gesetzlichen Leitbild abweiche. Die Kostengrenze i.H.v. 10 % der Nettojahresmindestmiete beziehe sich nur auf die Kosten der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Wartungskosten seien dagegen jeweils ausdrücklich gesondert daneben aufgeführt. Zweifel gingen bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders.

Entscheidung

Das OLG bejaht den Rückzahlungsanspruch. Wartungskosten könnten auch in Geschäftsraum­mietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Der BGH habe Klauseln, mit denen „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Ein­richtungen“ oder „Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen ein­schließlich der Kosten des Betriebs“ ohne Kostenobergrenze für unwirksam erklärt (BGH, NZM 2014, 830, Rn. 23; BGH NJW 2013,41 Rn. 22). Soweit die Mieterin argumentiert, der BGH habe nicht über eine Klausel entschieden, die allein die Wartungskosten betreffe überzeugt dies nicht. Hielte der BGH bei der formularmäßigen Umlage allein von Wartungskosten keine Kostengrenze für erforderlich, hätte ein entsprechender Hinweis in den genannten Urteilen nahegelegen. Auch nach ihrem Sinn und Zweck sei eine Kostenobergrenze für Wartungskosten zu fordern. Jeden­falls in einem Fall, in dem Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Wartungskosten überbürdet werden und sich die Wartung auf komplexe Anlagen wie Lüftung, Rauch- und Wärmeabzug, Klima/Kühlung, Wassersystem, Einbruchüberwachung, Gebäudetechnik, Kommunikation, Feuerschutz, Aufzüge, Fahrtreppen, Eingangs- und Türanlagen, Kundenzähl- und Werbeanlagen erstrecke, sei eine Kostenobergrenze erforderlich, zumal die Wartung in der Vertragsklausel nicht näher spezifiziert wurde.

Fazit

Das OLG definiert die Wartungskosten entgegen den Auffassungen des Landgerichts Frankfurt und OLG Dresden weder als Instandhaltungs-, noch als Instandsetzungsmaßnahmen. Bei Wartungskosten würde es sich nach der Rechtsprechung des BGH vielmehr um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen handeln, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (BGH, Urteil vom 14.02.2007; VIII ZR 123 / 06).