Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit vier Wohneinheiten wendet sich ein
Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die
Wiederbestellung des Verwalters. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters am 31.12.2012
endete, beschlossen die Eigentümer in der Eigentümerversammlung am 11.12.2012 unter
TOP 14A, ihn für die Zeit bis zum 31.12.2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Unter TOP
15 heißt es hierzu:
„Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung
über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von
Rechtsanwalt Dr. K. vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in
einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28.2.2013,
beschlossen. Sollte es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten
Verwaltervertrag geben, endet die Amtszeit des Verwalters am 28.2.2013.“

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der BGH führt aus, dass zwischen der Bestellung des
Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der
Wohnungseigentümer einerseits und dem Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden sei.
Hierbei handele es sich um verschiedene Rechtsakte, die inhaltlich verknüpft seien.
Grundsätzlich müssen in derselben Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt
wird, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags in wesentlichen Umrissen
geregelt werden. Hiervon könne nur unter besonderen Umständen übergangsweise
abgewichen werden. Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags, die bei der Bestellung in
wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen, gehören Laufzeit und
Vergütung. Daran habe es vorliegend gefehlt.
Der BGH macht deutlich, dass bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters die Festlegung
der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich sei, weil mehrere
Angebote einzuholen seien. Denn nur wenn die Eigentümer die Konditionen der Anbieter
kennen würden, könnten sie diese vergleichen.

Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei ein solcher Angebotsvergleich
zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist. Aber auch dann
müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Hier
reiche es aus, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen
Konditionen weiterarbeitet.
Im vorliegenden Fall habe bei der Wiederbestellung des Verwalters die Vergütung als
wesentlicher Eckpunkt nicht festgestanden. Zwar sollte der bisherige Verwalter erneut bestellt
werden, aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen. Der vorliegende Vertragsentwurf
sei erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt gewesen und sollte deshalb erst durch die
Eigentümerversammlung gebilligt werden.
Die Bestellung könne hier auch nicht als Übergangslösung angesehen werden, die
hinzunehmen sein kann, wenn – wie hier – das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar
bevorstehe und eine verwalterlose Zeit nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeidbar
sei. Hier habe keine Notwendigkeit bestanden, den Verwalter bis zum 31.12.2017 zu
bestellen. Eine Bestellung bis zum 28.2.2013 hätte ausgereicht, um die Verwaltung in der
Übergangszeit zu gewährleisten. Die Bestellung zum 31.12.2017 habe auch nicht eindeutig
unter der auflösenden Bedingung gestanden, dass bis zum 28.2.2013 ein gültiger Beschluss
über die wesentlichen Eckpunkte des Verwaltervertrags gefasst wird. Wegen der getrennten
Beschlussfassung sei der Beschluss zu TOP 15 bei der Auslegung des Beschlusses zu TOP 14A
nicht zu berücksichtigen.

Fazit

Der BGH bestätigt die bis dahin ganz überwiegende Auffassung in Literatur und
Rechtsprechung. Zwar ist – juristisch – zwischen der Verwalterbestellung und dem Abschluss
des Verwaltervertrags zu unterscheiden, sog. Trennungstheorie. Damit aber die
Wohnungseigentümer wissen und abschätzen können, worauf sie sich vertraglich einlassen,
müssen die wichtigsten Vertragselemente des Verwaltervertrags schon bei der
Verwalterbestellung geregelt sein. Im Optimalfall, wird ohnehin die Verwalterbestellung mit
dem Abschluss eines konkreten, bereits vorliegenden und allen bekannten Verwaltervertrag
verbunden. Nur so lassen sich böse Überraschungen vermeiden.