Der Zugriff auf die Mietkaution im laufenden Mietverhältnis im Gewerberaummiet­recht ist zulässig

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2021; 2-7 O 154/20

Sachverhalt

Der Vermieter macht im Rahmen einer Urkundenklage Mietforderungen gegen seinen Gewerberaummieter geltend. Der Mieter hatte eine Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft auf erstes Anfordern geleistet. Der Mieter berief sich hinsichtlich seiner reduzierten Miet­zahlungen auf eine pandemiebedingte Minderung und den Wegfall der Geschäftsgrundlage infolge der behördlich angeordneten Schließungen. Nachdem der Vermieter die Bankbürg­schaft in Anspruch nimmt, erklärt er die Klage in Höhe des Kautionsbetrages für erledigt. Der Mieter schließt sich der Erklärung an, und beantragt im Hinblick auf die noch anstehende Restforderung Klageabweisung.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der verbleibenden Urkundenklage statt und entscheidet, dem Mieter im Hinblick auf den erledigten Teil die Kosten des Rechtsstreites aufzuerlegen. Eine herabge­setzte Miete wird abgelehnt. Der Mieter könne Einwendungen wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage im Urkundenprozess nicht geltend machen, weil der dafür erforderliche Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden könne. Der Vermieter sei auch berechtigt gewesen, die Verrechnung mit der Miet­kaution vorzunehmen, und zwar auch während des laufenden Mietverhältnisses, weil dem kein vermeintliches Treuhandverhältnis entgegenstünde. § 551 BGB sei im Gewerbe­raummietrecht nicht anwendbar. Die Mietkaution habe keinen Treuhandcharakter.

Hinsichtlich eines möglichen Nachverfahrens wird allerdings unter Bezugnahme auf die Ent­scheidung des OLG Frankfurt vom 19.03.2021 materiell-rechtlich bereits darauf hingewiesen, dass die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage begründe.

Fazit

Die Entscheidung zeigt für den Vermieter einen schnellen Weg zur Durchsetzung bei Miet­zahlungsansprüchen auf. Mit dem im Urkundenprozess ergehenden sogenannten Vorbehalts­urteil können sofort Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden. Für das Gewerbe­raummietrecht wird – anders als für das Wohnraummietrecht – klargestellt, dass auch im laufenden Vertragsverhältnis eine Verrechnung mit der Mietkaution möglich ist. Für das Wohnraummietrecht wird dies im laufenden Mietverhältnis abgelehnt. Für die Vertragsge­staltung stellt die Bürgschaft auf erstes Anfordern neben der Barkaution die wohl sicherste Mietsicherheit dar, wobei der Barkaution immer noch der Vorzug zu geben wäre. Die zitierte Entscheidung des OLG Frankfurt steht hinsichtlich der Mietkürzungsrechte des Mieters gegen die Entscheidungen des OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021; 5 U 1782/20, des OLG Karls­ruhe, Urteil vom 24.02.2021; 7 U 109/20 und des OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021; 12 U 148/20) jedenfalls bei Existenzgefährdung.