Der Provisionsanspruch des Nachweismaklers kann ausnahmsweise auch bei unvoll­ständiger Maklerleistung (Nichtnennung von Namen und Anschrift des Verkäufers) entstehen.

OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.03.2018; 19 U 179/17

Sachverhalt

Der Makler weist einem Kunden provisionspflichtig ein Grundstück nach. Der Kunde erhält Unterlagen zum Grundstück. Auf die Frage des Kunden nach Namen und Anschrift des Ver­käufers erklärt der Makler, er könne den Namen nicht bekannt geben. Der Makler beruft sich darauf, dass der Kunde sich damit zufrieden gegeben habe. Er, der Makler, habe den Namen auf Wunsch des Verkäufers nicht benennen dürfen.

Entscheidung

Die Provisionsklage des Maklers wird zurückgewiesen. Der Makler habe eine Nachweisleistung nicht erbracht. Mit dem Nachweis sei eine Mitteilung an den Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt werde, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Kauf­vertrag einzutreten. Das verlange, dass der Kunde den vollständigen Namen und die Anschrift des Verkäufers erfahre. Nur in Ausnahmefällen sei die Namhaftmachung entbehrlich, so wenn die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Auch dann, wenn es dem Kunden zunächst nicht auf die Person des Eigentümers ankomme, weil er sich selbst erst über die Geeignetheit des Grundstücks für einen Ankauf schlüssig werden wolle, kann der Kunde dem Makler unter Umständen nicht die Unvollständigkeit des Nachweises entgegenhalten. Gibt sich der Kunde in einem solchen Fall mit der Bekanntgabe des Grundstücks zufrieden und schließt danach – am Makler vorbei – den Kaufvertrag ab, nachdem er den Verkäufer selbst ermittelt hat, hat der Kunde die Unvollständigkeit des Nachweises selbst zu verantworten.

Da sich der Kunde im vorliegenden Fall nach dem Namen des Verkäufers ausdrücklich erkundigte, sei der Makler aber gehalten gewesen, um den Nachweis vollständig zu erbringen, den Namen bekannt zu geben. Der Makler könne sich seinem Kunden gegenüber nicht darauf berufen, dass der Verkäufer die Namhaftmachung nicht wünsche. Der Makler habe deshalb wegen des unvollständig erbrachten Nachweises keinen Anspruch auf die im Maklervertrag vereinbarte Provision.

Fazit

Das Gericht hat die Problematik der Erbringung des vollständigen Nachweises gründlich dar­gestellt. Benennt der Makler das Objekt und den Verkäufer, gibt er alle erforderlichen Daten bekannt und erleichtert es dem Kunden – unter Ausschaltung des Maklers – die Vertrags­verhandlungen zu führen. Die spätere Geltendmachung des Provisionsanspruchs kann dadurch erheblich erschwert werden, u.a. deshalb, weil dem Makler die Geschehensabläufe, die zum Kaufvertrag führen, unbekannt sind.

Dennoch gehört es zur Tätigkeit des Maklers, den Nachweis vollständig zu erbringen, so dass der Makler zumindest dann, wenn der Kunde Interesse am Objekt zeigt, die Verkäufer­benennung mit Anschrift erbringen sollte. Dies sollte in jedem Fall in der Form erfolgen, dass bei Bestreiten des Kunden der Makler den Beweis führen kann, dass nicht nur das Objekt, sondern auch der Verkäufer mit Anschrift benannt sind.