Deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Provision

Enthält die Kaufvertragsurkunde ein Maklerlohnversprechen des Käufers und ist der Makler bei der Beurkundung anwesend, kann durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages ein Maklervertrag zwischen dem Käufer und dem Makler zustande kommen, auch wenn das Maklerlohnversprechen im notariellen Kaufvertrag kein Vertrag zugunsten Dritter ist.

Hanseatisches OLG, Urteil vom 22.11.2019; 1 U 133/19

Sachverhalt

Der Makler, der zugleich Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist und dem Verkauf einer Eigentumswohnung zustimmen muss, bietet provisionspflichtig einem Interessenten eine Eigentumswohnung in der Anlage an. Der Interessent besichtigt die Wohnung mit dem Makler und schließt einen Kaufvertrag ab. In § 11 des Kaufvertrages heißt es:

„Der Käufer bestätigt, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung des Maklers (…) zustande gekommen ist.

Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß Teilungserklärung die Zustimmung des Ver­walters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, dass die vermittelnde Maklerfirma auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und in dieser Eigenschaft dem Verkauf der Wohnung zustimmen muss.

Der Käufer erklärt, in Kenntnis der Verwalterrolle des Maklers mit diesem einen Maklervertrag geschlossen zu haben, nachdem dem Makler ein durch den Käufer zu zahlendes Vermittlungsentgelt in Höhe von 6,25 % des Kaufpreises inklusive Mehr­wertsteuer, mithin 9.375,00 € zusteht, fällig mit Zustandekommen dieses Kaufver­trages. Nach der getroffenen Vereinbarung ist der Verkäufer nicht provisionspflichtig.

Der vermittelnden Maklerfirma ist eine Ausfertigung dieses Vertrages zu erteilen.“

In § 12 des Kaufvertrages heißt es.

„Die Wirksamkeit dieses Kaufvertrages ist abhängig von der Verwalterzustimmung. Verwalter des Wohnungseigentums ist: (…). Der Erschienene zu 3) stimmt in seiner Eigenschaft als Einzelvertretungsberechtigter und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der (…) diesem Kaufvertrag vollen Umfangs zu. Dem Verwalter ist eine Ausfertigung dieses Vertrages zu erteilen“.

Der Makler verlangt die Provision vom Käufer. Der Käufer lehnt die Zahlung ab, widerruft den Maklervertrag und beruft sich im Übrigen auf Verflechtung.

Entscheidung

Das Landgericht Hamburg gibt der Provisionsklage statt. Das OLG weist die Berufung zurück. Das OLG führt aus, dass die Provisionsforderung aus einem von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechen mit dem rechtlichen Charakter eines deklara­torischen Schuldanerkenntnisses gemäß § 781 BGB begründet sei. Ein Maklervertrag sei zwischen den Parteien bei Zusendung des Exposés zwar nicht zustande gekommen, da der Käufer, als ihm die Wohnung angeboten wurde, nicht darauf hingewiesen worden sei, dass der Verwalter wegen seiner, nach der Teilungserklärung sich ergebenden Zustimmungsver­pflichtung, keine Maklertätigkeit erbringen konnte.

Der Käufer habe vorliegend aber im Rahmen der notariellen Beurkundung ein Provisions­versprechen in Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände abgegeben, das der Makler/Verwalter durch seinen bei der Beurkundung anwesenden Geschäftsführer ange­nommen habe. Soweit der beklagte Käufer in § 11 Abs. 3 S. 1 des notariellen Kaufvertrages erkläre, in Kenntnis der Verwalterrolle mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen zu haben, liege in dieser Klausel nicht nur die Bestätigung eines in der Vergangenheit liegenden tatsächlichen Vorganges, nämlich des Abschlusses eines Maklervertrages, sondern die Bestätigung einer rechtlichen Verpflichtung, hier einer Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung eines Vermittlungsentgeltes an die Klägerin.

Aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers habe der Beklagte mit Unterzeichnung des Kaufvertrages zum Ausdruck gebracht, dass er nunmehr auch in Kenntnis der Verflechtung damit einverstanden sei, der Klägerin die Provision zu schulden.

Fazit

Die Entscheidung zeigt die Möglichkeit der Sicherstellung der Provision auf, wenn zwar der Maklervertrag zunächst wegen der unechten Verflechtung unwirksam war, wenn aber im notariellen Kaufvertrag unter Bezugnahme auf den – unwirksamen – Maklervertrag erklärt wird, dass der Käufer in diesem – unwirksamen – Maklervertrag sich zur Provisionszahlung verpflichtet habe und der Makler bei der Beurkundung anwesend ist. Ob der BGH eine solche Rechtsprechung bestätigen würde, steht allerdings offen.