Das Reinigen von starren Fensterelementen ist nicht Bestandteil der Instand­haltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters.

BGH, Beschluss vom 21.08.2018; VIII ZR 188/16

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer sog. Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Teil der Wohnung ist eine große Fensterfront, bei der sich nur ein Teil der Fenster öffnen lässt. Der Vermieter lässt die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen. Die Kläger verlangen mit der Klage vor dem Amtsgericht mindestens eine viertel­jährliche Reinigung der für sie nicht zu öffnenden Fensterelemente, weil diese Reinigung mit großen Schwierigkeiten für sie verbunden sei und der verschmutzte Blick nach außen den Wohnwert mindern würde.

Entscheidungsgründe

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Die Reinigungspflicht der Fenster treffe den Mieter, soweit die Vertragsparteien keine andere Regelung getroffen hätten. Der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungs­maßnahmen seien nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Auf die Frage, ob der Mieter die Reinigung persönlich leisten könne, komme es nicht an. Dieser könne sich professioneller Hilfe bedienen.

Fazit

Eine denkbare vertragliche Vereinbarung über die Durchführung von Fensterreinigungs­arbeiten könnte auch so gestaltet werden, dass diese regelmäßig wiederkehrend in bestimmten Intervallen vom Vermieter durchgeführt werden und er die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegt. „Die Kosten der Fensterreinigung“ müssten dann aber als sog. sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV transparent und hin­reichend bestimmt im Mietvertragsformular auf den Mieter umgelegt werden.