Bonitätsprüfung des Mieters durch Grundstücksverwalter Genehmigt der Grundeigentümer seinem Hausverwalter ausdrücklich die Vermietung an einen bestimmten Mietinteressenten, haftet der Verwalter nicht für die Bonitätsprüfung des Mieters

OLG Düsseldorf, Urteil vom 14.3.2013; Az. I – 12 U 55/12

Sachverhalt

Mit einem Mietverwaltervertrag hatte ein Vermieter seinen Grundstücksverwalter „zur
sorgsamen Auswahl eines geeigneten Mieters“ verpflichtet, wozu „grundsätzlich auch eine
Bonitätsprüfung“ gehörte. Obwohl der Verwalter die Bonitätsprüfung noch nicht ausreichend
vorgenommen hatte, stimmte der Grundeigentümer dem Abschluss eines Mietvertrages zu.
Der ausgesuchte Mieter kam seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nach, der Vermieter
verlangte daraufhin von seinem Verwalter entsprechenden Schadensersatz.

Entscheidung

Schon in einem Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 12.02.2004 (AZ. 8 U
102/03) ist festgestellt, dass die Auswahl des „richtigen“ Mieters eine für den Wert der
Immobilie entscheidende Frage ist, denn dieser wird erheblich auch von der Nachhaltigkeit
der Miete beeinflusst, die ihrerseits an der Laufzeit des Mietvertrages und insbesondere der
Bonität des Mieters zu messen ist. Dies hat das OLG Düsseldorf bestätigt: Für die Prüfung der
Bonität sei es grundsätzlich nicht ausreichend, wenn sich der Verwalter darauf beschränke,
eine Selbstauskunft des Mietinteressenten einzuholen. Könne ein Mietinteressent keine
aktuelle Lohnbescheinigung bzw. Lohnabrechnung vorlegen, weil er selbstständig tätig sei,
müsse der Verwalter von ihm die Vorlage einer Schufa-Auskunft oder auch Unterlagen des
Steuerberaters einholen, um so Aufschluss über die finanzielle Situation des Mietinteressenten
zu erhalten. Bei Abschluss des Mietvertrages lagen solche Urkunden in dem vom OLG
Düsseldorf entschiedenen Fall unstreitig nicht vor. Gleichwohl hat das Gericht hierin deshalb
ausnahmsweise keine Pflichtverletzung des Verwalters gesehen, weil der Vermieter in
Kenntnis dessen, dass die Bonität des Mietinteressenten nicht ausreichend geprüft war, dem
Abschluss des Mietvertrages zugestimmt hatte. Jedenfalls durfte der Hausverwalter das
uneingeschränkte „Ja“ des Vermieters als Einverständnis mit dem Abschluss des
Mietvertrages bereits vor der Nachreichung angeforderter Unterlagen verstehen. Damit sei
– so das OLG – für den Abschluss des Mietvertrages keine Pflichtverletzung des Verwalters
ursächlich geworden, ein Schadensersatzanspruch wegen mangelnder Bonitätsprüfung
scheide deshalb aus.

Praxishinweis

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf stellt in jeder Hinsicht eine Ausnahme
dar, sowohl was den Tatbestand betrifft als auch die sich hieraus ergebende Rechtsfolge.
Grundstücksverwaltern kann nur dringend empfohlen werden, schon zur Vermeidung von
Beweisschwierigkeiten vor und in einem etwaigen Prozess eine Bonitätsprüfung unter
Beachtung der in diesem Urteil festgestellten Voraussetzungen vorzunehmen.