BGH entscheidet über die Rechtzeitigkeit der MIetzahlung im Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 05.10.2016, AZ. VIII ZR 222/15

Zahlungsausführung bis drittten Werktag ausreichend

§ 556b Abs. BGB bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. AUch in den miesten Mietverträgen ist eine entsprechende Fälligkeitsregelung ausdrücklich vereinbart. IN der Instanzrechtsprechung und der juristischen Literatur war bisland umstirtten, ob es für die Rechzeitgkeit der Zahlung darauf ankommt, dass der Mietr bis zum dritten Werktag den Überweisungsauftrag erteilt hat oder ob das Geld bis dahin bereits auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Die Gerichte beriefen sich zur Begründung der letzteren Auffassung auf die ANwendbarkeit der Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments un des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschätsverkehr auf Verbarucherverträge (OLG Karlsruhe, Az. 7 U 177/13; LG Freiburg, Az. 9 S 109/14; LG Lüneburg, Az. 6S 10/14; LG Wuppertal, Az. 9 S 149/08). Der BGH hatte diese Frage bislang offen gelassen (BGH, VIII ZR 129/09). Mit der jetzt vorliegenden Entscheidung hat der BGH hierzu nunmehr ausdrücklihc klargestellt, dass die vorgenannte EU-Richtlinie auf Wohnraummietverträge keine Anwendung findet und es für die REchtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf ankommt, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt!

Auch formularvertragliche Rechtzeitigkeitsklauseln sind unwirksam

Der Mietvertrag in dem zugrunde liegenden Fall enthielt zusätzlich die folgende Klausel:

„Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. AUs mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […].“

Derartige Klauseln in Wohnraummietverträgen, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung auf den Zeitpunkt des EIngangs der Geldes auf dem Konto des Vermieters und nicht auf die Zahlungshandlung des Mieters ankommt, hat der BGH nunmehr für ungültig erklärt. Die Klausel lege dem Mieter damit auch ein etwaiges Fehlverhalten der Bank auf. Dies benachteilige den Mieter unangemessen.

Empfehlung für die Praxis

Der Vermieter kann nach dieser Entscheidung nciht mehr davon ausgehen, dass der MIeter sich im Zahlungsverzu gbefindet, sobald der dritte Werktag ohne Zahlungseingang verstrichen ist. Für den beabsichtigten Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann dem Vermiter deshalb nur geraten werden, mindestens noch einen weiteren Werktaga abzuwarten. Im Normalfall dauert eine inlänidsche Banküberweisung einen Werktag. Da dem Vermieter jedoch regelmäßig nicht bekannt ist, wie lange die Bank für die Ausführung der Überweisung tatsächlich benötigt, besteht eine Rest-Unsicherheit, der der Vermieter nur dadurch begegnen kann, dass er den Mieter mit Ausspruch der Kündigung aufforder, einen Nachweis für die rechtzeitige Auftragserteilung für die Überweisung vorzulegen. Zu berücksichtigen ist hierbei, dass nach gefestigter BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09) bei der Berechnung der Zahlungsfrist der Samstag nicht mitgezählt wird.

Darüber hinaus sollten die REchtzeitigkeitsklauseln in den Mietverträgen eine Einschränkung dahingehend erhalten, dass das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind, von der REgelung ausgenommen sind.

Die vorliegende BGH-Entscheidung betrifft (bislang) nur Wohnraummietverhältnisse. Für Geschäftsräume hat der BGH in einem Urteil vom 24.06.1998 (XII ZR 195/96( eine Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der MIetzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermiter ankommt, gebilligt.