Beschlussersetzung im Hinblick auf Instandsetzungsarbeiten im Dachbereich

Zu den Anforderungen und Folgen einer Beschlussersetzung durch das Gericht, wenn die Gefahr besteht, dass durch ein Dach Feuchtigkeit eindringt, dies zu weiteren Schäden im Dach- und im Innenbereich führt und sich die Wohnungseigentümer seit längerem nicht auf Instandsetzungs­maßnahmen einigen können.

LG Hamburg, Urteil vom 24.03.2021; 318 S 85/19

Sachverhalt

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft und streiten in der Berufungs­instanz um die Ersetzung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten im Dachbereich auf Kosten der Gemeinschaft. Der Instandsetzungs­bedarf wurde auf der Grundlage von Feststellungen und Beschreibungen eines Architekten fest­gelegt. Mit der Berufung rügen die Beklagten die Verletzung des sogenannten Vorbefassungs­gebotes, weil noch weitere Untersuchungen und Bestandsaufnahmen erforderlich seien und die Kostenverteilung im Hinblick auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung nicht geklärt sei.

Entscheidung

Gemäß § 18 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit nach billigem Ermessen (ord­nungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Reglungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dazu gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG auch die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Gemeinschaft steht dabei ein Gestaltungsspielraum zu. Nur wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, ist dieser Gestaltungsspielraum dahingehend reduziert, dass nur die Vornahme der Instandsetzung billigem Ermessen entspricht (sog. Ermessensreduzierung auf Null).

In diesem Fall hat auch ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen gegen die Gemeinschaft, den er mit der soge­nannten Beschlussersetzungsklage verfolgen kann. So sei der Fall hier gelagert. Ein weiteres Abwarten könne der Klägerin nicht zugemutet werden, da die Gemeinschaft schon seit dem Jahr 2018 mit der Frage der Instandsetzung des Daches beschäftigt sei. Auch bei einer hohen finanziellen Belastung der Gemeinschaft sei das Verschieben von Instandsetzungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes nicht mehr akzeptabel. Für den hier zu ersetzenden Grundlagenbeschluss über das „Ob“ der Durchführung, bestehe auch eine ausreichende Erkenntnislage. Zwischen den Parteien stünde nicht im Streit, dass die Mangelbehebung zwingend erforderlich und zeitnah durchzuführen sei. Dies sei für einen Grund­lagenbeschluss dann auch ohne Detailfeststellungen zu den Ursachen ausreichend. Das Selbst­organisationsrecht der Wohnungseigentümer sei nicht verletzt, weil eine erneute Befassung der Versammlung wegen der verhärteten Fronten nur eine unnötige Förmelei darstellen würde. Mit der Beschlussersetzung dürfe in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer nur insoweit eingegriffen werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig sei. Diese Voraussetzung sei mit dem Grundlagenbeschluss über die Vornahme der begehrten Instandsetzungsmaßnahme erfüllt. Dieser sei aufgrund der Bezugnahme auf die Aus­führungen des Architekten auch ausreichend bestimmt. Die Teilungserklärung stünde im Übrigen einer Kostentragungslast der Gemeinschaft nicht entgegen (wird ausgeführt).

Fazit

Die Gerichte tun sich in der Praxis mit einer Beschlussersetzung sehr schwer. Selbst wenn noch nur kleinste Detailfragen aufzuklären sind, führt dies oftmals bereits zu einer Klageabweisung. Die Anforderungen an eine solche Klage sind daher sehr hoch und müssen in der Praxis gut vorbereitet sein. Interessant sind dann auch die nachfolgenden Rechtsfragen, die sich ergeben können, wenn die Eigentümergemeinschaft die Nichtdurchführung der Maßnahmen zu vertreten hat deswegen Schadensersatzansprüche im Raum stehen. Nach dem neuen Wohnungseigen­tumsmodernisierungsgesetz haftet die WEG für Schäden durch verschleppte Instandhaltungs­maßnahmen, die dann intern entweder bei einzelnen Mitgliedern oder dem Verwalter Regress nehmen muss, wenn die Verschleppung auf deren Verhalten zurückzuführen ist.