Beschluss über befristetes Sondernutzungsrecht oder Vermietung?

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung begründet werden: Ein entsprechen­der Beschluss ist damit mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Demgegenüber kann über die Vermietbarkeit von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen etc. grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden.

Ist als Gegenleistung keine monatliche Miete bzw. wiederkehrende Zahlung vereinbart, son­dern vielmehr ein einmaliges Nutzungsentgelt und werden die Kündigungsmöglichkeiten aus wichtigem Grund in dem Beschluss entscheidend modifiziert, so spricht dies für die
– nichtige – Vereinbarung eines (befristeten) Sondernutzungsrechtes in dem Beschluss.

Je länger eine zeitabschnittsweise alleinige Nutzung andauert, desto eher wird von einem befristeten Sondernutzungsrecht auszugehen sein (hier: bei 53 Jahren bejaht).

LG München, Urteil vom 14.02.2019; 36 S 5297/18 WEG

Sachverhalt

In der Wohnungseigentümerversammlung wird ein Beschluss dahingehend gefasst, dass die von einem Eigentümer vorgenommene Errichtung von Wänden im 4. und 5. Obergeschoss geduldet und ihm die Genehmigung erteilt wird zur ausschließlichen Nutzung der im 4. und 5. Obergeschoss dadurch entstandenen Nischen für die Laufzeit des Erbbaurechts.

Entscheidung

Das Landgericht München stellt fest, dass der Beschluss nichtig ist. Soweit in dem Beschluss die ausschließliche Nutzung der Nischen, die durch die vom Wohnungseigentümer errichteten Wände entstanden waren, genehmigt wird, war dies als – unwirksame – Begründung eines Sondernutzungsrechtes anzusehen. Die Gemeinschaft kann über die Vermietbarkeit von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss ent­scheiden. Da vorliegend dem Miteigentümer die Nischenflächen aber für 53 Jahre, d.h. der Dauer des Erbbaurechtes zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen wurden, ohne Verein­barung einer monatlichen Miete und ohne Kündigungsmöglichkeit, kann dies nicht als regu­lärer Mietvertrag angesehen werden, sondern ist als Einräumung eines – unwirksamen – Sondernutzungsrechts zu sehen.

Fazit

Zu beachten ist für die Wohnungseigentümer der Unterschied zwischen einer Vermie­tung/Verpachtung von Gemeinschaftsflächen. Die Erlaubnis hierfür kann durch die Wohnungs­eigentümerversammlung zulässiger Weise erteilt werden. Keine Beschlusskompetenz steht der Wohnungseigentümerversammlung für die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zu, die in jedem Fall einer Vereinbarung bedarf.