Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein,
schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs.2 Satz 3 WEG aus

BGH, Urteil vom 13.05.2016; V ZR 152/15

Sachverhalt

In einer Gemeinschaftsordnung ist vorgesehen, dass die Räume einer Teileigentumseinheit als
Sauna/Fitness/Solarium-Bereich allen Wohnungseigentümern zur Mitbenutzung zur Verfügung
gestellt werden. Die Lasten- und Kostenregelung sieht vor, dass diese Räume an den
Betriebskosten nicht zu beteiligen sind. Die Änderung der Gemeinschaftsordnung kann durch
einen Beschluss erfolgen mit einer Mehrheit von 2/3. Den Nutzungsvertrag der Gemeinschaft
mit der Teileigentümerin für diese Räume wurde vom Verwalter nach entsprechender
Beschlussfassung gekündigt. Die Räume wurden vom Eigentümer danach als Lager- und
Abstellfläche genutzt. Die Wohnungseigentümer verlangen vom beklagten Sondereigentümer
der Räume die Zustimmung, dass seine Räume an den Betriebskosten nicht zu beteiligen
sind, solange und soweit die Eigentümer, in deren Sondereigentum sie stehen, sie der
Gemeinschaft auch tatsächlich zur Nutzung für diese Zwecke zur Verfügung stellen. Dieser
Beschluss der Wohnungseigentümer wird vom beklagten Sondereigentümer angefochten.

Entscheidung

Der BGH prüft im Wege der Auslegung, ob der Beschluss vom Inhalt eine
Kostenbefreiungsregelung der Gemeinschaft dahin gehend hat, dass die Teileigentumseinheit
unabhängig von deren Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer als Sauna-Bereich
stets an allen Kosten zu beteiligen ist. Wäre dies durch den Beschluss gewollt, wäre der
Beschluss unwirksam. Ein Beschluss, der einen seine Zustimmung hierzu verweigernden
Eigentümer, der von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht
insgesamt befreit ist, nachträglich beteiligt, ist unwirksam. Er verstößt gegen das
Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer – sich weder
aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergebenden – Leistungspflichten
schützt.
Eine Befugnis zur Auferlegung von Kosten ergibt sich nach der Auffassung des BGH auch nicht
aus § 16 Abs.3 WEG. Die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung
einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt keine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels
dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner, die von der Regelung nicht
erfasst sind.
Aus demselben Grund gibt auch die in der Gemeinschaftsordnung enthaltende Vereinbarung,
wonach der Schlüssel zur Kostenverteilung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann,
keine Rechtfertigung dafür, durch Mehrheitsbeschluss eine nachträgliche Übertragung von
neuen Kostentragungspflichten zu beschließen. Eine solche Regelung ändert nichts daran,
dass ein gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss bei Zustimmungsverweigerung
des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam ist.

Fazit

Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass dem Wohnungseigentümer ohne
seine Zustimmung – auch nicht mit qualifizierter Mehrheit – neue Lasten aufgebürdet werden
können. Das gilt insbesondere für die Belastung mit neuen Lasten, aber auch für die
Belastung mit Instandsetzungsmaßnahmen. Hier steht den Wohnungseigentümern nur der
Änderungsanspruch nach § 10 Abs.2 Satz 3 WEG zu.

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