Bekanntgabe von Alternativangeboten vor der Verwalterbestellung

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG zukommen zu lassen.

BGH, Urteil vom 24.01.2020; V ZR 110/19

Sachverhalt

Die Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung enthielt folgenden Tagesordnungs­punkt:

„Bestellung der T. GmbH zur Verwalterin der Wohnanlage für den Zeitraum 01.01.2018 bis einschließlich 31.12.2021

Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats zum Vertragsabschluss mit der T. GmbH nach Vorgabe des bisherigen Verwaltervertrags mit der E. Hausverwaltung.“

Die Vergleichsangebote anderer Interessenten waren dem Einladungsschreiben nicht beige­fügt. Der Verwaltungsbeirat berichtete vor der Beschlussfassung, dass neben dem Angebot der Firma T. zwei weitere Angebote eingeholt seien, die zur Einsichtnahme zur Verfügung stünden. Der Verwaltungsbeirat gab die Namen der Bewerber und die Eckdaten der Angebote bekannt. Sodann wurde der Beschluss gefasst, die Firma T. zur Verwalterin zu bestellen.

Die Anfechtungsklage wurde vom Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen.

Entscheidung

Der BGH gab der Anfechtungsklage statt und erklärte den Beschluss für ungültig. Bei der Bestellung eines neuen Verwalters seien Alternativangebote einzuholen. Nicht ausreichend ist nach dem BGH, wenn den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung die Eckpunkte der eingeholten Alternativ-Angebote bekannt gegeben werden. Es ist vielmehr geboten, die Ange­bote bzw. die Namen der Bewerber und die Eckdaten den Wohnungseigentümern grundsätz­lich innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Bei der Bedeutung der Neubestellung eines Verwalters, der für die Gemeinschaft wichtige und weitreichende Funktionen wahr­nimmt, ist es nicht nur erforderlich Alternativ-Angebote einzuholen, vielmehr müssen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, sich zu informieren – etwa über das Inter­net –, ob der jeweilige Bewerber fachlich geeignet ist, die Verwaltung durchzuführen. Ebenso müssen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, die Angebotsbedingungen zu vergleichen. Nicht ausreichend ist, den Wohnungseigentümern diese Kenntnis bzw. die Namen der Bewerber erst in der Versammlung bekannt zu geben. Soweit vor der Versammlung die Wohnungseigentümer über Alternativ-Angebote nur mit Namen und Eckpunkten unterrichtet werden, muss weiter klargestellt werden, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit mehreren Vergütungsbestandteilen angeboten wird.

Fazit

Bei der Bestellung eines neuen Verwalters kann nach dieser Entscheidung nicht ausreichend sein, die Wohnungseigentümer in der Versammlung zu unterrichten und die alternativen Angebote zur Einsichtnahme zur Verfügung zu stellen. Den Wohnungseigentümern muss vielmehr ausreichend Zeit zur Verfügung stehen, diese Vergleichsangebote zu prüfen und zu vergleichen, um eine Grundlage für eine Beschlussfassung zu erhalten.